Un chiffre anonyme, glissé dans un rapport parlementaire, peut bouleverser le quotidien de milliers de propriétaires. Depuis 2013, la loi prévoit une taxe annuelle sur les logements vacants dans certaines communes, en complément de la taxe sur les résidences secondaires. Pourtant, des exceptions existent pour les biens inhabités en raison de travaux, de mise en vente ou de location infructueuse. Les seuils d’application, le zonage et la durée d’inoccupation varient selon les dispositifs.Une régularisation ou une simple déclaration peut suffire à échapper aussi à la taxation. Certains propriétaires ignorent l’existence de démarches permettant de réduire, voire d’annuler le montant dû, en fonction de la situation du bien et des justificatifs fournis.
Logements vacants et résidences secondaires : ce qu’il faut vraiment savoir sur les taxes
Le sujet des logements vacants et des résidences secondaires ne se limite plus à une poignée de grandes villes. Dès 2025, la carte des communes concernées par la taxe sur les logements vacants (TLV) s’élargit brutalement : plus de 3 600 villes et villages sont désormais visés. Le principe : toute habitation laissée vide au minimum un an dans une zone tendue est dans la ligne de mire du fisc. L’addition grimpe vite : 17 % la première année, 34 % la suivante, le tout appliqué à la valeur locative cadastrale.
En dehors des zones tendues, une autre taxe prend le relais : la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Son application relève des choix de chaque conseil municipal. Si un logement reste vide pendant deux années consécutives, il devient imposable, selon un taux qui varie suivant la décision de la commune, toujours calculé sur la même base que la TLV. Il faut retenir ce détail : impossible de cumuler TLV et THLV sur un même bien. Les recettes de la TLV partent à l’ANAH et, pour la THLV, à la commune ou à l’EPCI.
Et les résidences secondaires ? Elles sont, elles aussi, soumises à la fiscalité locale. Dans les zones les plus tendues, une surtaxe d’habitation variant de 5 à 60 % vient souvent compléter la note. L’objectif reste le même : libérer des logements et éviter les biens qui dorment derrière des volets clos. La liste des lieux concernés est revue tous les ans par décret.
Repères réglementaires
Pour s’y retrouver dans la jungle des taxes, les textes de référence sont à connaître :
- L’article 232 du code général des impôts pour la TLV
- L’article 1407 bis du code général des impôts pour la THLV
- Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 pour le périmètre des communes concernées
Le statut de logement vacant repose sur plusieurs critères concrets : absence complète de mobilier, aucun usage réel ou effectif, mais présence d’un niveau minimal de confort et inoccupation sur la période qui compte pour la taxe. Pour toute démarche, déclaration, contestation ou demande de réduction, le site officiel des impôts centralise les procédures et formulaires nécessaires.
Qui risque de payer et dans quels cas ?
Être propriétaire ou usufruitier d’un logement vide revient, parfois malgré soi, à être exposé à la TLV ou à la THLV. À condition que le bien reste entièrement inoccupé, sans meuble ni locataire, un an suffit en zone tendue, deux ans ailleurs. Peu importe la superficie ou la valeur du bien : c’est l’usage qui fait foi.
Toutes les déclarations se gèrent en ligne, sans place pour l’approximation. Le moindre oubli ou détail imprécis, et la taxe tombe. Pour les propriétaires multi-biens ou en indivision, la vigilance est de rigueur. Une astuce néanmoins : si le logement a été occupé plus de 90 jours d’affilée dans l’année, même temporairement, il peut échapper à la taxe. Il faut cependant rassembler un dossier solide : bail, justificatifs énergétiques, attestations d’occupation. Inutile de multiplier les explications sans preuves concrètes.
Plusieurs cas permettent d’obtenir une exonération, à condition d’apporter tous les justificatifs requis :
- Occupation suffisante : plus de 90 jours consécutifs d’occupation prouvés sur la période de référence
- Travaux lourds réalisés : si leur coût représente plus de 25 % de la valeur vénale du bien
- Vacance involontaire : impossible de louer ou vendre malgré des démarches actives et répétées
- Arrêté de péril ou démolition en préparation : sur présentation des documents officiels adéquats
À retenir : TLV et THLV n’agissent jamais ensemble sur un même logement. Chaque année, la liste des communes concernées peut évoluer, mieux vaut donc surveiller ce point pour éviter une mauvaise surprise fiscale.
Des solutions concrètes pour éviter ou alléger la note
Pour contrer la taxe sur les logements vacants, une seule recette : anticiper et documenter. Il existe plusieurs issues possibles, à condition de constituer un dossier irréprochable et de respecter les étapes officielles. Première piste à explorer : démontrer une occupation suffisante pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année. Il n’est pas nécessaire que l’occupant soit le propriétaire ; tout justificatif probant est accepté, bail, factures d’énergie, preuves d’hébergement, à condition d’être daté et cohérent.
Autre solution, la vacance involontaire. Si le logement n’a séduit ni locataires ni acquéreurs malgré de multiples tentatives et annonces, il reste possible d’en faire état avec des preuves : copies d’annonces, échanges avec d’éventuels candidats, attestations d’agences immobilières… Plus le dossier sera précis, plus la demande de dégrèvement sera prise en compte sérieusement.
Si le bien a fait l’objet de travaux importants, dans la limite d’au moins un quart de sa valeur,, la taxe est suspendue pour la période concernée. Conservez factures, devis, attestations d’entreprises : l’administration ne se satisfait que de pièces concrètes. Enfin, arrêtés de péril ou procédures de démolition suspendent logiquement toute imposition sur ces logements, sur présentation des actes officiels.
La déclaration se fait en ligne via le formulaire GMBI dédié. En cas de situation particulière, la mairie détient souvent la dernière décision sur la THLV ou la surtaxe sur les résidences secondaires. Elle peut aussi trancher rapidement sur les cas limites ou spécifiques.
Pourquoi consulter un professionnel peut tout changer pour votre situation
TLV, THLV, surtaxe sur les résidences secondaires : la fiscalité locale transforme trop souvent la gestion immobilière en source d’incertitude, surtout avec des règles mouvantes et des critères qui se renouvellent sans cesse. Face à cette complexité, s’appuyer sur un notaire, un gestionnaire de patrimoine ou un avocat fiscaliste offre une vraie sécurité d’action et d’interprétation.
D’un territoire à l’autre, la ligne de partage entre vacance involontaire et inoccupation réelle peut changer. Un professionnel assemble les bons justificatifs, suit chaque étape, et assure l’interface avec l’administration, aussi bien lors de la déclaration que pour toute demande de dégrèvement ou contestation.
Voici un aperçu des apports concrets de ces spécialistes :
- Analyse de la valeur locative cadastrale pour optimiser le dossier et la base d’imposition
- Lecture détaillée des décisions prises au niveau municipal ou intercommunal sur les taxes spécifiques
- Montage sécurisé des dossiers d’exonération lors de travaux ou d’impossibilité à louer
Mairie et centre des impôts locaux restent incontournables, mais un expert a l’expérience de ce qui fait la différence sur le terrain : maîtrise du Code général des impôts, connaissance des derniers décrets, anticipation des scénarios délicats. Cet accompagnement protège de bien des déconvenues, et prépare chaque propriétaire à aborder la fiscalité des logements vacants avec plus de confiance, même quand les lignes bougent d’une année sur l’autre.
