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Castorus : l’outil immo indispensable pour les investisseurs

  • 1 Pour que mes lecteurs vous connaissent mieux, pouvez-vous vous présenter ?
  • 2 Quand et comment avez-vous eu l’idée d’investir dans l’immobilier ?
  • 3 À quel âge avez-vous fait votre premier investissement ? Pouvez-vous nous en parler ?
  • 4 Combien de biens immobiliers avez-vous aujourd’hui ?
  • 5 Quelles ont été vos plus grandes difficultés et comment les avez-vous surmontées ?
  • 6 Quels sont vos critères de sélection pour l’achat d’une propriété ? Ont-ils évolué au fil du temps ?
  • 7 Quels types de marchandises préférez-vous et pourquoi ?
  • 8 Avez-vous choisi de gérer en ligne ou de faire passer la gestion de location sous contrat ? Et pourquoi ce choix ?
  • 9 Est-ce que vous achetez votre propriété en votre propre nom ou avez-vous créé un SCI ? Si oui, à qui êtes-vous associé et pourquoi ?
  • 10 Jouez-vous à votre réseau pour trouver des bonnes affaires ? Si oui, comment avez-vous pu développer ce réseau ?
  • 11 Quel est le meilleur investissement que vous avez fait ? Avec lequel échecvous avez appris le plus ?
  • 12 Quels conseils pourriez-vous donner à quelqu’un qui se lance dans un investissement immobilier ?
  • 13 Si vous deviez recommencer aujourd’hui dans l’investissement, que ferais-tu ?
  • 14 Une anecdote avec un locataire ? Ou en visite ?
  • 15 Avez-vous quelque chose à ajouter ?
  • Contenu

Aujourd’hui, je vous propose de découvrir le chemin de Julien qui a réussi en quelques années à obtenir son épingle du jeu en investissant avec grand succès dans l’immobilier, ce qu’aujourd’hui à vivre de lui.

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Je donne la parole à notre invité !

Pour que mes lecteurs puissent mieux vous connaître, pouvez-vous vous présenter ?

Je m’appelle Julien Malengo, j’ai 34 ans et je suis né à Marseille.

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Pacsé en 2017 avec Caroline et heureux Papa d’un garçon de 11 mois.

Pendant plus de 10 ans, j’ai travaillé comme cadre dans une grande entreprise aéronautique. Mon travail m’a amené à vivre au Canada, en Inde et en Espagne. Depuis 2013, je vis dans la région toulousaine où nousa récemment acheté une ancienne ferme à rénover pour faire des projets de permaculture.

Quand et comment avez-vous eu l’idée d’investir dans l’immobilier ?

Immobilier m’a intéressé du lycée pour travailler dans une agence pendant plusieurs étés.

À l’époque, je ne me voyais pas continuer à faire des visites de location ou de vente et vivre au rythme des clients. Cependant, j’ai rapidement réalisé que les propriétaires d’appartements pouvaient recevoir de l’argent sans travailler. J’avais même fait les calculs sur plusieurs propriétés en faisant des prêts sur 15 ans avec les taux de l’époque. Évidemment, ça n’a pas marché..

À quel âge avez-vous fait votre premier investissement ? Pouvez-vous nous en parler ?

J’ ai fait mes premiers investissements en 2014. En effet, j’en ai fait deux à la fois… Dans Pinel parce que mon but à l’époque était d’imposer mon revenu en tant qu’employé. Au début, j’étais heureux de faire un effort d’épargne de 500 euros par mois… pour constituer une richesse (non rentable). J’avais acheté un T2 à Marseille 142k€ etun autre T2 à Toulouse 159k€… en d’autres termes très cher par rapport au prix du marché. Erreurs de la jeunesse.

Heureusement, j’ai pu racheter mes crédits, puis faire jouer les clauses de modularité, puis augmenter les loyers pour être pratiquement équilibrés aujourd’hui. Enfin, vigoureusement 2020 pour être en mesure de sortir de ce programme et louer autrement ou revendre.

Combien de biens immobiliers avez-vous aujourd’hui ?

Avec cette expérience, j’ai suivi une formation sur l’investissement et la fiscalité.

J’ ai pu acheter 2 T5 à louer à Toulouse en 2017. Chacun d’eux génère 400€ de bénéfice net de frais et taxes chaque mois. En 2018, j’ai renouvelé l’expérience avec 2 autres T5 sur Marseille parce que les prix du marché sont plus bas. Chaque colocataire génère 500€ de bénéfice net de frais et taxes. J’ai aussi un T2 que j’opère en location à court terme et qui génère 500€ de bénéfice net par mois. En 2019, j’ai acheté un immeuble d’investissement composé de 6 T2 et situé dans l’Aude. J’ai l’intention d’opérer 3 danslocation à court terme et 1 en location meublée à long terme et les 2 derniers ont déjà été loués en nude. Ce bâtiment générera plus de 1500€ de bénéfices nets chaque mois. Cela représente un total de 11 appartements pour 3300€ de cashflow net par mois, presque autant que mon salaire de cadre supérieur.

Quelles étaient vos plus grandes difficultés et comment les avez-vous surmontées ?

Ma plus grande difficulté vient de l’achat de mon premier colocataire à Toulouse. L’appartement était dans un état acceptable. Déjà configuré avec 4 chambres.

Je voulais économiser sur le travail en mettant un coup de peinture et en ajoutant une douche. J’ai choisi l’artisan à la citation la plus basse. Cela m’a coûté le double car un autre plombier a dû intervenir juste après la location pour réparer quelques fuites et pire une soudure a chuté 4 mois plus tard inondant l’appartement entier et même le voisin en dessous.

Heureusement, l’assurance a reconnu la mauvaise manipulation et devrait me payer les dommages (7 mois après l’expertise justepassé mais je n’ai toujours rien touché..). En outre, l’ancien propriétaire était soit appelé un bricoleur, sauf que rien ne fonctionnait correctement. J’ai dû changer la garniture de mes poignées de poche, portes, chasse d’eau dans les premiers mois de location. Il suffit de dire que les locataires étaient patients. Aujourd’hui, je n’achète que des biens anciens et délabrés. Mon pouvoir de négociation est bien meilleur et je suis sûr qu’en sélectionnant un artisan sérieux avec un devis professionnel, tout sera remis à neuf pour 10 ans de tranquillité. Le travail est également un énorme avantage fiscal.

Quels sont vos critères de sélection pour l’achat d’une propriété ? Ont-ils évolué au fil du temps ?

Pour mes premiers investissements, je voulais investir près de mon lieu de résidence. Au cas où quelque chose arriverait… à la fin, je me suis retrouvé avec des bénéfices assez faibles (400€) et je me suis rendu compte que tout pouvait être délégué et que j’y allais rarement. Je ne fais pas de réparations moi-même. J’ai un budget et des provisions pour cela.

J’ ai donc continué mondes investissements allant plus loin, dans des régions plus rentables comme Marseille. J’essaie d’associer la rentabilité à la stratégie patrimoniale. En d’autres termes, pour moi, il n’est pas logique d’aller à Saint-Étienne pour avoir une meilleure rentabilité parce que je n’y ai aucun intérêt. Je suis également allé à l’Aude parce qu’elle reste dans le Sud et qu’elle est sur mon chemin entre Toulouse et Marseille. Je regarde aussi les Hautes Pyrénées, les Pyrénées Atlantiques, l’Ariège, la Haute Garonne, le Tarn, le Gers, le Tarn et la Garonne.

Je ne suis plus à la recherche d’un appartement pour faire des locations à court terme ou appartement. Aujourd’hui, je préfère que les immeubles d’investissement soient plus rapides et plus rentables à chaque opération. De même, je ne me livre plus à une transaction pour moins de 600€ de bénéfice net des charges et taxes. Je loue en meublé autant que possible pour bénéficier du régime de location meublée non professionnelle qui permet d’amortir l’acquisition et le travail de chaque projet et de créer ainsi un déficit afin de ne pas payer d’impôt. L’année prochaine, comme je prévois dearrêter mon activité en tant que salarié afin de ne vivre que de cette activité, je devrais dépenser un loyer en Meublé Professionnel qui implique encore une autre stratégie fiscale et surtout sociale (cotisations, TVA etc).

Quels types de marchandises préférez-vous et pourquoi ?

Chaque projet peut être différent. La chose la plus importante est de comprendre les attentes des locataires qui sont situés dans la zone d’investissement. Je peux acheter un T5 dans un immeuble pour le partager ou le diviser en 3 T2. Je peux aussi aller dans des studios ou des T2 pour faire des locations à court terme. T3 et T4 en colocation sont également intéressants. Tout dépend du secteur, du prix d’achat, du montant du loyer et de la demande. Ce qui est certain, c’est que j’évite autant que possible de louer nu et de louer à une seule personne ou même à une famille toute l’année. Je trouve qu’il est beaucoup plus sûr de louer à court terme parce qu’il n’y a aucun risque de paiement impayé ou de logement partagé parce que les locataires sont solidaires les uns avec les autres. Imaginez l’atmosphère sion ne paie pas, ce sont les autres qui doivent légalement payer sa part.

Avez-vous choisi de gérer en ligne ou de faire passer la gestion de location sous contrat ? Et pourquoi ce choix ?

Au début, à Toulouse, j’ai tout géré moi-même. Aujourd’hui, j’ai compris que la rentabilité d’une opération n’est pas faite sur l’économie potentielle de l’agence de location. Ma tranquillité d’esprit est beaucoup plus importante. Et puis avec une vingtaine de locataires et des entrées et sorties quotidiennes, ce n’est même pas possible, surtout à distance. Je délègue donc toute ma direction pas aux agences parce que je les trouve très chers et peu réactifs pour le travail à faire. Imaginez avoir un préavis de 1 mois pour remplacer un locataire et une agence prend deux semaines pour publier une annonce…

C’ est vous qui perdez la rentabilité à la fin. Je n’utilise que des concierges plus réactives et abordables parce qu’elles sont payées à la carte. 20€ pour une inspection, 30€ pour le nettoyage etc. Ils me représentent sur place et jesigner les documents.

Vous avez acheté votre propriété en votre propre nom ou avez-vous créé un SCI ? Si oui, à qui êtes-vous associé et pourquoi ?

J’ aime répandre le risque. J’ai donc investi la moitié de mes actifs dans LMNP et l’autre dans un SCI que nous avons créé avec mon partenaire. L’idée est d’utiliser les marchandises de LMNP pour vivre et de faire un arrangement de holding en reliant le SCI au SASUQue j’utilise pour mon activité de formateur et de coach dans des investissements rentables.

De cette façon, je peux allouer beaucoup de dépenses courantes sur les entreprises et même utiliser les bénéfices de la SASU pour faire du travail dans le SCI ou vice versa. Si nécessaire, je peux verser des dividendes par l’intermédiaire de la holding. J’aurai bientôt le statut de LMP qui sera utilisé pour les cotisations de sécurité sociale.

Vous jouez votre réseau pour trouver des bonnes affaires ? Si oui, comment avez-vous développé ce réseau ?

Bien sûr, le réseau représente un énorme avantage dans la recherche de bonnes affaires. Depuis souvent, vous pouvez être appelé mêmeavant qu’un produit ne soit publié sur internet. Il vous permet d’être le premier à visiter et de faire une offre très rapidement si le droit est correct. Le réseau est formé principalement avec de l’expérience. Quand vous avez fait affaire avec un domaine d’agentreal. S’il a compris ce que vous faites et si vous avez sympathisé, il peut penser à vous pour la prochaine bonne affaire. Évidemment, n’importe quel réseau est interviewé. Vous n’avez pas à attendre d’être appelé, mais appelez chaque semaine quand vous êtes à la recherche.

J’ utilise également des alertes pour recevoir chaque jour les dernières propriétés qui ont été publiées sur les différents sites afin de jouer la vitesse. J’aime aussi prendre le problème dans l’autre sens et regarder le site Castorus les propriétés qui sont en vente depuis longtemps afin de se rapprocher des vendeurs et de voir si une solution peut être trouvée. J’utilise aussi des chasseurs de propriétés pour des biens situés loin de chez moi, par exemple. Enfin le bon coin en faisant des recherches très précises.

Quel est le meilleurinvestissement que vous avez fait ? Avec quel échec avez-vous appris le plus ?

Mon dernier bâtiment, certainement. Le bâtiment représente déjà de nombreux avantages par rapport à un appartement. Il n’y a pas de copropriété qui permet d’augmenter directement la rentabilité. Bien sûr, vous devez savoir comment choisir votre bâtiment (façade, toit, fondation, commune, compteurs, etc.) parce que vous êtes le seul maître à bord à supporter les risques. Le bâtiment permet également d’acheter moins cher au mètre carré. L’idéal est de pouvoir louer en co-location et/ou location à court terme afin de pouvoir maximiser tous les effets de levier de la rentabilité. Vous devez trouver le bon endroit pour attirer ces différents types de locataires. Lorsque tous les critères sont remplis, une rentabilité supérieure à 20 % et des flux de trésorerie d’un minimum net de 1 200 euros sont atteints.

Quels conseils pourriez-vous donner à quelqu’un qui va investir dans l’immobilier ?

Il est essentiel d’être bien formé et/ ou d’être fait parce que lemoindre erreur sur le choix de la propriété, la copropriété, les œuvres ou le système fiscal peut être très coûteux et finalement rendre l’opération nulle ou déficit. Il y a beaucoup de formations sur Internet. Spécialisé en location à court terme, logement partagé, immeuble d’investissement, fiscalité, etc. et formation plus générale.

L’ inconvénient de tous ces cours de formation est qu’ils ne personnalisent pas votre situation , vos objectifs, votre stratégie. Ils sont très complets, mais en fin de compte, la co-implantation a des objectifs de rentabilité, de gestion, d’emplacement beaucoup différent de la location à court terme ou d’investissement dans des immeubles de placement. Il est donc très important de définir votre stratégie en fonction de votre situation et non parce que vous avez vu tel ou tel formateur sur Internet.

Si vous deviez tout recommencer aujourd’hui à investir, que ferais-tu ?

Je vais aller directement à ma stratégie de construction d’investissement pour louer en co-location et à court termecar il offre la meilleure rentabilité même s’il est beaucoup plus difficile de trouver, de mettre en place et de gérer. L’inconvénient des projets de colocation ou de location à court terme ou même de construction d’investissement seul est que vous pouvez vous libérer entre 400€ et 600€ de profits en 1 opération si tout va bien. Pour vivre de vos revenus locatifs , vous aurez besoin de beaucoup plus de transactions que si vous franchissez les stratégies entre eux pour atteindre 1500€ de trésorerie net en une seule opération. Et bien sûr, plus nous avons d’actifs, plus notre stock bancaire est important et plus il est difficile de continuer à être financé.

Une anecdote avec un locataire ? Ou en visite ?

Ils sont nombreux… mais une histoire atypique ; la confrontation entre deux colocataires. Pour une question de volume TV, deux de mes colocataires se sont disputés pour se mettre en main. La police m’a appelé parce que l’un d’eux voulait porter plainte. Je suis passé de propriétaire en témoin, tout en ayant les parents à gérer qui pensait que le propriétaire était aussiresponsables du comportement de leurs enfants… Une période assez riche en émotions !

Avez-vous quelque chose à ajouter ?

Afin de permettre aux plus réticents, aux moins formés et aux néophytes qui manquent de connaissances dans le travail, la négociation mais qui veulent investir, sans être seul et hésitant à prendre les bonnes décisions, je propose un service d’accompagnement de A à Z .

Nous travaillons ensemble pour définir la meilleure stratégie en fonction de la situation de chaque individu. J’enseigne ma méthode pour trouver une propriété rentable sans perdre de temps. J’accompagne mes étudiants dans leurs négociations afin de faire de grandes économies dès le moment de l’achat. Nous validons les devis ensemble et je suis personnellement le déroulement des chantiers à vos côtés. Nous avons mis en place le plan de financement pour pouvoir acquérir une propriété, plus de 25 ans, sans contribution, avec un retard de remboursement de 36 mois qui permet de réaliser un bon cash flow… Nous travaillons sur la fiscalité afin quenous n’avons pas à payer d’impôt sur ces revenus de location. J’accompagne mes clients comme si l’investissement était le mien, afin de maximiser la rentabilité et les bénéfices mensuels. N’hésitez pas à me contacter si vous voulez en savoir plus. https://www.invest-preneur.com/home-page

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06 mai 2020
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