L’industrie immobilière n’attend personne. Les textes tombent, les règles bougent, et ce qui valait hier peut se retrouver caduc en un décret. Avec la loi de finances 2023, le secteur ne fait pas dans la demi-mesure : des ajustements concrets, qui redistribuent les cartes pour propriétaires et investisseurs. Voici ce que vous devez vraiment savoir sur les cinq lois immobilières majeures de cette année.
Loi sur la copropriété
Les résidences collectives construites depuis plus de quinze ans se voient désormais imposer une nouvelle étape incontournable : l’assemblée générale doit examiner un plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce document ne se contente pas d’aligner des intentions. Il exige une évaluation précise de la structure du bâtiment, des installations, et inclut un diagnostic de performance énergétique. Le plan ne doit rien laisser au hasard.
Concrètement, ce PPT doit recenser les opérations jugées nécessaires pour :
- préserver la santé et la sécurité des habitants ;
- générer des économies d’énergie ;
- réduire l’empreinte carbone de l’immeuble.
Ce n’est pas un rapport figé : la loi impose que ce plan soit révisé et actualisé au moins tous les dix ans. Sont concernées toutes les copropriétés dépassant les deux cents lots. Les syndics devront donc s’organiser pour suivre le rythme.
Loi des finances augmentant les taxes immobilières
Les propriétaires de biens vacants risquent fort de voir la note grimper. Certaines villes disposent désormais d’un levier fiscal pour taxer davantage les logements inoccupés : la taxe sur les logements vacants peut ainsi passer de 12,5 % à 17 % dès la première année, puis bondir jusqu’à 34 % les années suivantes. Ce n’est pas tout. Les communes peuvent aussi majorer la taxe d’habitation sur les logements meublés, avec des hausses oscillant entre 5 % et 60 %. Un détail qui compte : seuls les logements non utilisés en résidence principale sont visés par ces augmentations.
La loi de finances qui accroit le plafond pour l’imputation des déficits immobiliers
Les investisseurs soumis au régime réel d’imposition pour leurs revenus fonciers tirés de locations nues obtiennent un nouvel atout. Depuis 2023, il est possible de déduire plus largement les charges supportées. Si l’ensemble des charges génère un déficit foncier, ce dernier peut venir réduire le revenu global du propriétaire, dans la limite de 10 700 euros chaque année (hors intérêts d’emprunt). Ce coup de pouce fiscal s’adresse aux bailleurs qui investissent, rénovent et prennent des risques pour maintenir leur parc locatif en état. Par exemple, un propriétaire qui engage des travaux de rénovation énergétique dans son appartement pourra ainsi alléger davantage sa pression fiscale, tant que le plafond n’est pas dépassé.
Loi ayant rapport à la mise à jour des montants de référence pour les locations immobilières
Un changement se profile pour la révision des valeurs locatives, celles qui servent de base au calcul des impôts locaux comme la taxe foncière. La loi de finances 2023 introduit un amendement qui repousse de deux ans l’actualisation des références pour les logements d’habitation. Jusqu’ici, les barèmes étaient établis à partir des loyers de 1970, une méthode qui déconnecte la fiscalité de la réalité du marché.
Initialement, il était prévu de récolter les loyers pratiqués actuellement par les bailleurs afin de fixer de nouveaux montants, applicables en 2026. Finalement, cette opération reposera sur les loyers constatés en 2025, pour une mise en œuvre à partir de 2028. Les propriétaires comme les locataires devront patienter, mais le changement reste inévitable.
Loi des finances mettant un terme au dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait aux particuliers d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans des logements neufs meublés au sein de résidences services, vit ses derniers jours. La nouvelle loi de finances tourne la page d’un mécanisme fiscal en place depuis plusieurs années. Ce choix s’inscrit dans une volonté de repenser les incitations à l’investissement locatif et de réorienter la politique fiscale du secteur immobilier. Les investisseurs intéressés par ce type de montage devront désormais se tourner vers d’autres solutions.
Dans la réalité des actes notariés comme dans celle des comptes bancaires, ces cinq lois dessinent de nouveaux parcours pour les propriétaires, les copropriétés et les investisseurs. Les règles du jeu changent : à chacun de s’adapter, ou de risquer de voir son projet immobilier perdre pied dans le courant.
