Promulguée en mars 2014, la loi Alur vise à favoriser aussi bien l’accès au logement des ménages français que l’urbanisme rénové. Son objectif est de réguler les marchés immobiliers, d’encadrer les pratiques abusives et de protéger les populations les plus vulnérables. À cela s’ajoute le développement de l’innovation, ainsi que de la transparence. Découvrez ce que cette loi a changé pour les propriétaires non-occupants (PNO).
Qu’est-ce qu’être propriétaire non-occupant ?
Posséder un bien immobilier sans y vivre, c’est la définition même du propriétaire non-occupant. Cette situation concerne aussi bien l’appartement prêté à un proche que l’ancienne maison familiale laissée vide ou encore le studio proposé à la location. La nature du bien n’a que peu d’importance : il peut s’agir d’une résidence secondaire, d’une maison, d’un appartement, d’un garage, d’une cave ou même d’une grange.
Plusieurs situations expliquent qu’un logement soit non-occupé :
- le bien reste inoccupé,
- il est prêté gracieusement,
- ou il fait l’objet d’une mise en location.
Côté location, toutes les formules sont possibles : vide ou meublé, bail classique ou location saisonnière, chaque option conserve ce statut particulier pour le propriétaire.
La loi Alur et son impact sur les propriétaires immobiliers
Depuis le 1er janvier 2015, impossible d’ignorer la règle : les copropriétaires non-occupants doivent souscrire l’assurance PNO depuis la loi Alur. Ce passage obligé, dicté par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, impose à tous les propriétaires d’un logement en copropriété, qu’ils y vivent ou non, de se prémunir contre les dommages qu’ils pourraient causer à autrui. En clair, la loi Alur ne laisse plus de place à l’improvisation sur la responsabilité civile.
Cette assurance propriétaire non-occupant (PNO) offre une protection large, qui s’apparente à une assurance multirisque habitation. Elle couvre la responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers si un incident survenant dans le logement non-occupé porte préjudice à d’autres personnes. Par exemple, un dégât des eaux survenu dans un appartement vide mais non signalé peut rapidement avoir des conséquences pour l’ensemble de l’immeuble. Avec la garantie responsabilité civile, au moins une partie des frais liés aux réparations est prise en charge.
La couverture va plus loin : dégâts des eaux, bris de glace, catastrophes naturelles, cambriolage, vandalisme, incendie… les scénarios couverts sont multiples. Même les biens mobiliers laissés à disposition dans le cadre d’une location meublée bénéficient de cette protection, que le logement soit occupé ou non. L’assurance protège aussi pendant les périodes de vacance locative, lorsque l’appartement reste inoccupé entre deux baux.
Pour aller plus loin, il est possible de renforcer le contrat avec des options spécifiques : garantie loyers impayés, protection contre les recours des locataires, prise en charge des vices de construction. Chaque propriétaire peut ainsi ajuster la couverture à la réalité de son patrimoine.
Vos droits et devoirs en tant que PNO dans le cadre de la loi Alur
La loi Alur a précisé le cadre : désormais, chaque propriétaire non-occupant doit souscrire une assurance habitation adaptée. Si le locataire fait défaut et ne souscrit pas lui-même d’assurance, la dépense peut être répercutée sur les charges de loyer. En l’absence totale d’assurance, le syndic se réserve le droit d’en souscrire une à la place du propriétaire, qui devra alors en assumer le coût.
Autre point non négligeable : les cotisations versées pour la couverture PNO sont déductibles des revenus fonciers pour ceux relevant du régime réel d’imposition. Ce levier fiscal s’ajoute aux droits et obligations déjà encadrés par la loi Alur, notamment sur l’encadrement des loyers, la rénovation énergétique ou la réforme des rapports locatifs.
Propriétaires non-occupants, la loi Alur redistribue les cartes. Désormais, la protection juridique et financière n’est plus une option, mais une nécessité qui façonne durablement la gestion du patrimoine immobilier.
