Un chiffre claque, sans appel : près d’un Français sur cinq rêve aujourd’hui de vivre de ses investissements immobiliers. Mais combien y parviennent ? Il y a ceux qui tâtonnent, ceux qui abandonnent, et d’autres qui tracent leur route avec méthode et audace. Parmi eux, Julien Malengo, qui partage ici son parcours, ses échecs, ses victoires, et quelques astuces qui valent de l’or pour tous ceux qui veulent faire de la pierre une véritable source de liberté.
- 1 Pour que mes lecteurs vous connaissent mieux, pouvez-vous vous présenter ?
- 2 Quand et comment avez-vous eu l’idée d’investir dans l’immobilier ?
- 3 À quel âge avez-vous fait votre premier investissement ? Pouvez-vous nous en parler ?
- 4 Combien de biens immobiliers avez-vous aujourd’hui ?
- 5 Quelles ont été vos plus grandes difficultés et comment les avez-vous surmontées ?
- 6 Quels sont vos critères de sélection pour l’achat d’une propriété ? Ont-ils évolué au fil du temps ?
- 7 Quels types de marchandises préférez-vous et pourquoi ?
- 8 Avez-vous choisi de gérer en ligne ou de faire passer la gestion de location sous contrat ? Et pourquoi ce choix ?
- 9 Est-ce que vous achetez votre propriété en votre propre nom ou avez-vous créé un SCI ? Si oui, à qui êtes-vous associé et pourquoi ?
- 10 Jouez-vous à votre réseau pour trouver des bonnes affaires ? Si oui, comment avez-vous pu développer ce réseau ?
- 11 Quel est le meilleur investissement que vous avez fait ? Avec lequel échec vous avez appris le plus ?
- 12 Quels conseils pourriez-vous donner à quelqu’un qui se lance dans un investissement immobilier ?
- 13 Si vous deviez recommencer aujourd’hui dans l’investissement, que ferais-tu ?
- 14 Une anecdote avec un locataire ? Ou en visite ?
- 15 Avez-vous quelque chose à ajouter ?
Julien Malengo n’a pas attendu la retraite pour changer de vie. En quelques années, il s’est imposé dans l’investissement locatif, au point de s’offrir aujourd’hui l’indépendance financière dont beaucoup rêvent. Voici son histoire, sans filtre.
Place à l’invité du jour !
Pour que mes lecteurs puissent mieux vous connaître, pouvez-vous vous présenter ?
Je m’appelle Julien Malengo, j’ai 34 ans et je viens de Marseille.
Depuis 2017, je partage la vie de Caroline et nous sommes récemment devenus parents d’un petit garçon de 11 mois.
J’ai travaillé plus de dix ans dans l’aéronautique, un parcours qui m’a emmené du Canada à l’Inde puis en Espagne. Depuis 2013, je suis installé près de Toulouse. Récemment, nous avons acheté une ancienne ferme à rénover, avec l’envie d’y développer des activités liées à la permaculture.
Quand et comment avez-vous eu l’idée d’investir dans l’immobilier ?
Le déclic est arrivé tôt. Déjà au lycée, je faisais les saisons d’été dans une agence immobilière. Impossible d’imaginer y faire carrière, gérer les rendez-vous, dépendre des disponibilités des clients, ce n’était pas pour moi. Mais il y avait une chose qui m’intriguait : les propriétaires, eux, recevaient leurs loyers, imperturbablement. Je m’étais même amusé à monter une simulation d’achat, emprunt sur 15 ans à la clé. Faute de suivre, le projet n’a pas vu le jour ; mais l’idée s’est logée solidement dans un coin de ma tête.
À quel âge avez-vous fait votre premier investissement ? Pouvez-vous nous en parler ?
Les choses sérieuses ont débuté en 2014, directement avec deux achats sous le dispositif Pinel. L’objectif était clair : défiscaliser tout en avançant en parallèle de mon emploi salarié. Je mettais de côté 500 euros chaque mois, persuadé de faire croître mon patrimoine, mais avec le recul, j’avais payé ces T2 beaucoup trop cher : 142 000 € pour celui de Marseille, 159 000 € à Toulouse. Typique de l’apprentissage sur le terrain.
J’ai rattrapé le coup plus tard : renégocier les prêts, activer les clauses modulables des crédits, réajuster les loyers. Aujourd’hui, ces deux biens tiennent la route. Mon intention : sortir du dispositif Pinel dès 2020 et adapter la gestion, voire revendre si nécessaire.
Combien de biens immobiliers avez-vous aujourd’hui ?
Après ces expériences d’apprentissage, je me suis vraiment formé à la fiscalité, aux stratégies de montage. En 2017, j’achète deux T5 à Toulouse, chacun générant 400 € de bénéfice net mensuel. Un an plus tard, deux autres T5 à Marseille, plus rentables : 500 € de bénéfice mensuel par colocation. À côté, un T2 exploité en courte durée rapporte 500 € net par mois. En 2019, je saute le pas avec un immeuble de six T2 dans l’Aude : trois destinés à la courte durée, un autre en meublé longue durée, deux loués en nu. Cet ensemble devrait générer plus de 1 500 € de bénéfice net chaque mois. En tout : 11 lots, 3 300 € de cashflow net mensuel, pratiquement de quoi remplacer un salaire de cadre supérieur.
Quelles étaient vos plus grandes difficultés et comment les avez-vous surmontées ?
Ma toute première colocation à Toulouse a été un test grandeur nature… et riche d’enseignements. L’appartement venait d’être restructuré en quatre chambres. Pour économiser, j’ai choisi l’artisan le moins cher. Résultat : mauvaises surprises. Un plombier est intervenu pour des fuites ; quelques mois plus tard, une soudure lâche, c’est l’inondation dans l’appart’ et même chez le voisin du dessous.
L’assurance a fini par reconnaître la responsabilité du premier artisan, et l’indemnisation devrait tomber. Du côté des petits tracas quotidiens, l’ancien propriétaire avait multiplié les bricolages douteux : poignées de porte, chasses d’eau à changer, toute une série de détails à reprendre. Les locataires sont restés très compréhensifs. Depuis cette histoire, je cible systématiquement des biens anciens à retaper, ce qui me donne du poids pour négocier et me permet de choisir des pros fiables. Le bonus : cela crée aussi des avantages fiscaux.
Quels sont vos critères de sélection pour l’achat d’une propriété ? Ont-ils évolué au fil du temps ?
Mes débuts étaient guidés par la proximité géographique. Investir là où j’habitais me rassurait, mais la rentabilité n’y était pas. Petit à petit, j’ai réalisé qu’on pouvait déléguer les tâches et que ma présence sur place comptait très peu. Aujourd’hui, ma priorité va aux villes où la rentabilité surpasse celle de Toulouse, par exemple Marseille. Je croise systématiquement rendement locatif et stratégie patrimoniale : il faut aussi se projeter sur plusieurs années.
Je regarde de près d’autres départements du Sud-Ouest : Hautes-Pyrénées, Ariège, Haute-Garonne, Tarn, Gers. J’ai cessé de me focaliser uniquement sur les appartements au profit des immeubles offrant un potentiel supérieur, et je refuse maintenant toute opération qui ne promet pas au moins 600 € de bénéfice net chaque mois. Dès que possible, je privilégie la location meublée, profitant du statut LMNP qui permet d’amortir le prix et les travaux. Cela permet de réduire la fiscalité au minimum, parfois jusqu’à zéro impôt. D’ici peu, je vais passer au statut de loueur meublé professionnel, ce qui nécessitera d’ajuster à nouveau la stratégie fiscale et sociale.
Quels types de biens préférez-vous et pourquoi ?
Tout dépend du contexte local et des demandes sur place. Parfois un T5 fait une colocation idéale, ou bien il vaut mieux le diviser en plusieurs T2. Les petits espaces, studios ou T2, sont parfaits pour la courte durée, alors que les colocs fonctionnent avec des T3 ou T4. Côté sécurité, j’évite le simple bail en location vide à l’année. La colocation diminue les risques d’impayés, car chacun est solidaire des autres. Cela met une vraie discipline dans les loyers et limite les galères.
Avez-vous choisi de gérer en ligne ou de déléguer la gestion locative ? Pourquoi ce choix ?
Au départ, je faisais tout moi-même sur mes biens à Toulouse. Mais rapidement, l’énergie dépensée dépassait largement ce que j’économisais sur les frais d’agence. Et gérer à distance une vingtaine de locataires, c’est intenable. J’ai fait le choix de déléguer, mais je refuse les agences classiques, que je trouve peu réactives et trop onéreuses. Lorsqu’une agence met plus de dix jours à diffuser une annonce, ce sont des semaines de loyer perdues.
Ma solution : collaborer avec des conciergeries locales, payées à la prestation et bien plus réactives. Elles gèrent l’état des lieux, le ménage, la remise des clés, et tout se déroule bien plus efficacement. Ce système me libère du temps et fluidifie considérablement la gestion.
Avez-vous acheté vos biens en nom propre ou via une SCI ? Avec qui, et dans quel but ?
J’aime répartir les risques. La moitié de mon patrimoine est en LMNP, l’autre en SCI fondée avec ma compagne. Cela me permet d’utiliser les revenus du LMNP pour les dépenses courantes, tandis que la SCI s’inscrit dans une logique de long terme. Je crée aussi un lien avec ma SASU, dédiée à mon activité de formateur : cela ouvre la porte à des optimisations entre sociétés, qu’il s’agisse des charges, des financements internes ou du versement de dividendes. Avec le passage au statut LMP, il faudra aussi composer avec de nouvelles règles sociales.
Activez-vous votre réseau pour dénicher des opportunités ? Comment l’avez-vous bâti ?
Le réseau fait toute la différence. Se faire prévenir d’une nouvelle affaire avant même qu’elle ne paraisse en ligne, c’est un vrai atout. Ce réseau, je l’entretiens en multipliant les contacts chez les agents immobiliers et en étant transparent sur ma façon d’investir. Dès qu’une relation de confiance naît, les agents prennent l’habitude de penser à vous pour les prochains dossiers. Je relance régulièrement quand je suis en veille active : il ne faut pas rester passif.
La recherche se prolonge aussi sur les plateformes d’annonces, via des alertes et en surveillant les biens qui stagnent en ligne, ce qui peut ouvrir des marges de négociation. Pour les secteurs éloignés, il m’arrive de faire appel à des chasseurs spécialisés. Quant aux classiques de la petite annonce, ils restent une vraie mine pour attraper les bonnes occasions.
Quel est le meilleur investissement que vous avez réalisé ? Et celui dont vous avez le plus appris ?
Indéniablement, l’achat de mon dernier immeuble. Devenir propriétaire d’un ensemble entier, c’est s’affranchir de la copropriété et augmenter la rentabilité. Mais c’est aussi endosser l’ensemble des responsabilités, rénovation, toit, parties communes, équipements. Ce challenge apporte aussi les plus belles perspectives de valorisation, surtout si le bien est exploité en colocation ou en courte durée. Quand tous les leviers sont bien actionnés, atteindre plus de 20 % de rentabilité et 1 200 € de cashflow net n’a plus rien d’une chimère.
Quels conseils donneriez-vous à quelqu’un qui souhaite investir dans l’immobilier ?
La rigueur s’impose : il faut se former, se faire accompagner si besoin, car chaque erreur de casting, mauvais choix de bien, de régime fiscal ou de travaux, peut coûter très cher et même ruiner la rentabilité d’un projet. Il existe aujourd’hui une offre très large de formations, pour tous les profils et objectifs : courte durée, colocation, immeuble, fiscalité…
Mais toutes ces approches, aussi techniques soient-elles, ne remplacent pas la nécessité de définir une stratégie adaptée à SA situation, à SES ambitions. Copier le parcours d’un investisseur aperçu sur le web, sans tenir compte de son propre contexte, peut mener droit au mur.
Si vous deviez tout recommencer aujourd’hui, quelle serait votre approche ?
Je ciblerais directement la combinaison immeuble/colocation/courte durée. C’est là que se joue le meilleur rapport entre efforts et résultats. Ces opérations demandent plus de préparation, mais permettent de générer en une fois le cashflow qui prendrait des années avec plusieurs petits lots. Attention cependant : plus le patrimoine grossit, plus il faut convaincre les banques de financer la suite.
Une anecdote avec un locataire ou lors d’une visite ?
Des histoires, il y en a. Je me souviens notamment de ce conflit entre deux colocataires, à propos du volume sonore de la télévision. L’un voulait déposer plainte, la police m’a sollicité comme témoin, puis les parents des intéressés se sont mêlés de l’affaire, exigeant que j’intervienne pour régler la dispute. Les joies inattendues de la gestion humaine…
Avez-vous un dernier mot ?
Pour celles et ceux qui hésitent à franchir le pas, qui manquent d’expérience ou qui cherchent à sécuriser leur premier projet, je propose un accompagnement sur mesure, du choix de la stratégie à la négociation, jusqu’au suivi des travaux et à la mise en place de la fiscalité la plus avantageuse. Objectif : maximiser la rentabilité, sécuriser l’opération et permettre une acquisition avec apport minimal, financement étalé, parfois même avec différé sur plusieurs mois pour optimiser le cashflow. Ma méthode : avancer avec vous comme si je m’occupais de mon propre dossier, pour viser le meilleur rendement, sans jamais négliger la dimension humaine et l’équilibre financier global. Plus d’informations disponibles sur le site dédié.
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