Défiscalisation

Défiscalisation immobilière : quels sont les deux régimes actuels en 2023 ?

L’investissement immobilier en France attire de nombreux particuliers en quête de rendements attractifs et de réductions fiscales. En 2023, deux régimes de défiscalisation se distinguent particulièrement : la loi Pinel et le dispositif Denormandie. La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location de leur bien neuf pour une durée déterminée. Le dispositif Denormandie, quant à lui, encourage la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en difficulté.

Ces dispositifs visent à stimuler le marché immobilier tout en répondant à des objectifs sociaux, comme l’amélioration de l’offre locative ou la revitalisation de certaines zones urbaines. Les investisseurs potentiels doivent cependant bien comprendre les conditions et les avantages de chacun pour optimiser leur stratégie patrimoniale.

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Les dispositifs Pinel et Pinel +

Le dispositif Pinel, instauré par l’article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, continue d’être une référence en matière de défiscalisation immobilière. Il ouvre droit à une réduction d’impôt variable selon la durée d’engagement choisie, allant de 6 à 12 ans, et est conditionné au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Ce mécanisme vise à inciter les particuliers à investir dans le logement locatif neuf, en échange d’avantages fiscaux proportionnels à l’engagement pris.

Pinel + : une évolution du Pinel classique

En 2023, le dispositif Pinel + fait son apparition, une évolution du dispositif initial. Il maintient les taux de réduction antérieurs, mais sous conditions spécifiques. Pour en bénéficier, le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Cette distinction vise à encourager les investissements dans des logements plus durables et mieux situés.

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Durée d’engagement Réduction d’impôt (Pinel) Réduction d’impôt (Pinel +)
6 ans 12% 12%
9 ans 18% 18%
12 ans 21% 21%

Les investisseurs souhaitant maximiser leurs avantages fiscaux doivent s’assurer que leurs projets respectent les critères stricts de ces dispositifs. Considérez les aspects de localisation et de performance énergétique pour bénéficier des taux de réduction les plus avantageux sous Pinel +.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie, mis en place en 2019, est une extension de la loi Pinel visant à revitaliser les quartiers anciens dégradés. Il ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers achetant un logement à rénover, destiné à être mis en location. Ce dispositif encourage l’investissement locatif tout en participant à la réhabilitation de l’habitat ancien.

Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie, certaines conditions doivent être respectées :

  • Le bien immobilier doit être situé dans une des 222 communes éligibles au programme ‘Action Cœur de Ville’ ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire.
  • Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + coûts des travaux).
  • Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement, conformément aux standards en vigueur.
  • Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux, pour une durée minimum de six ans.

Les taux de réduction d’impôt sont similaires à ceux du dispositif Pinel, soit 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de l’engagement locatif. Ce mécanisme permet ainsi de conjuguer défiscalisation immobilière et contribution à l’amélioration du patrimoine immobilier national.

Le statut LMNP/LMP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) sont deux régimes fiscaux destinés aux investisseurs dans l’immobilier locatif meublé. Ils offrent des avantages fiscaux significatifs, notamment en matière de revenus locatifs et de gestion des charges.

Les spécificités du statut LMNP

Le statut LMNP est accessible aux particuliers dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 euros par an ou représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Ce régime permet de choisir entre deux options d’imposition :

  • Le régime micro-BIC, qui bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
  • Le régime réel, qui permet de déduire certaines charges, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et d’entretien, ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.

Les avantages du statut LMP

Le statut LMP s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels dépassent 23 000 euros et constituent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ce régime offre la possibilité de déduire intégralement les charges liées à la location, y compris le déficit foncier, les amortissements mobiliers et immobiliers, ainsi que les frais de gestion. Les revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales, ce qui permet de valider des trimestres de retraite.

Ces deux régimes fiscaux, LMNP et LMP, constituent des outils puissants pour l’optimisation fiscale des revenus locatifs. Ils s’adressent à des profils d’investisseurs différents, en fonction de la taille de leur patrimoine et de leurs objectifs financiers.
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Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

Les dispositifs Pinel et Pinel +

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt variable selon la durée d’engagement choisie (6, 9 ou 12 ans). Il est conditionné au respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires. En 2023, le Pinel + entre en vigueur, maintenant les taux de réduction antérieurs si le logement respecte des critères stricts de performance énergétique et de confort, ou s’il est situé dans un quartier prioritaire.

Le dispositif Denormandie

Extension de la loi Pinel, le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt pour les investissements dans des logements à rénover situés dans des quartiers anciens dégradés. Le bien doit être destiné à la location, respectant les mêmes exigences de plafonds de loyer et de ressources des locataires que le dispositif Pinel.

Les dispositifs Loc’Avantages, Censi-Bouvard et Girardin

Le dispositif Loc’Avantages, introduit par l’article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, remplace l’ancien dispositif Cosse. Il permet aux propriétaires de bénéficier de réductions d’impôt en signant une convention avec l’Anah. Ils s’engagent à louer leur logement pour une durée minimale de six ans, en respectant des plafonds de loyers et de revenus des locataires.

Le dispositif Censi-Bouvard, achevé au 31 décembre 2022, offrait des réductions d’impôt pour les locations meublées dans des structures d’accueil spécifiques (personnes âgées, handicapées, étudiants).

Le dispositif Girardin, réservé aux investissements outre-mer, permet des réductions d’impôts pour la réalisation de logements sociaux.

Ces divers dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023 offrent des avantages fiscaux variés, permettant de diversifier les stratégies d’investissement locatif tout en répondant aux besoins spécifiques de chaque investisseur.

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