Cette année, les chiffres du crédit immobilier ont déjoué tous les scénarios. Quand l’économie vacille, que reste-t-il des rêves de propriété et des stratégies des banques ? Le marché a été secoué, remodelé, parfois ralenti, souvent contraint à se réinventer. CREDIXIA propose un retour sur 2020, entre lois, tendances, et projections pour l’année suivante.
Directives du HCSF et de la Banque de France
À la fin de 2019, une annonce conjointe du Haut Conseil de stabilité financière et de la Banque de France a resserré le robinet du crédit immobilier. Les règles sont tombées, nettes :
- Échéance maximale d’un prêt plafonnée à 25 ans
- Taux d’endettement limité à 33 %
- Exigence d’un apport personnel d’au moins 10 %
Les banques n’ont pas tardé à appliquer ces consignes à la lettre dès 2020. Les conditions d’accès au crédit ont durci au moment même où, paradoxalement, le volume de prêts immobiliers a augmenté pendant le premier confinement. Un effet temporaire rapidement freiné par un autre paramètre.
Sur la même période, le taux d’usure a plongé (atteignant 2,40 %* au deuxième et au troisième trimestre 2020), fermant la porte à de nombreux candidats à l’achat. Ce verrou a stoppé net des plans de financement et mis en attente des centaines de dossiers.
Résultat : la machine à prêter a tourné au ralenti. Moins de crédits, moins de transactions. Le marché immobilier, jusque-là dynamique, a pris de plein fouet ce changement de cap.
Baisse des ventes immobilières
L’année 2019 avait marqué un record : envolée des transactions et progression des ventes de 11,4 % par rapport à 2018. Les chiffres de la mi-octobre 2019 affichaient déjà un volume d’affaires dépassant le milliard d’euros.
En 2020, le contraste ne pouvait être plus frappant. Les ventes de logements principaux et secondaires ont chuté de 25 %, tandis que l’immobilier commercial affichait une dégringolade de 40 % comparé à l’année précédente. Ces baisses massives n’ont pourtant pas effacé tous les effets des réformes récentes, qui ont malgré tout tenté de maintenir le secteur sous perfusion.
Application des nouvelles lois en 2020
Plusieurs mesures ont été mises en place au fil de l’année pour tenter de soutenir le marché :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Ce prêt aidé, réservé aux primo-accédants pour l’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne à rénover (sous conditions de ressources), poursuit son objectif d’élargir l’accession à la propriété.
- La taxe d’habitation a continué d’être réduite : en 2020, 80 % des foyers en ont été exonérés, contre 65 % l’année précédente.
- Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a laissé la place à une prime forfaitaire, ciblée sur les ménages aux revenus plus modestes.
Impact du COVID-19
Impossible d’évoquer 2020 sans parler de la pandémie. L’immobilier n’a pas échappé à la tempête : plus de 150 000 transactions ont été annulées ou suspendues, la chaîne des acteurs, banques, notaires, agences, courtiers, étant brutalement désorganisée. Les délais se sont allongés, les projets ont été repoussés. Pour beaucoup, acheter ou vendre est devenu un parcours semé d’incertitudes.
Quelles sont les prévisions pour 2021 ?
Le 17 décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière a desserré l’étau. Pour l’année à venir, trois assouplissements majeurs se profilent :
- La durée maximale de remboursement pourra, dans certains cas, atteindre 27 ans (au lieu de 25 ans).
- Le taux d’endettement toléré grimpe à 35 %.
- Le quota d’exceptions accordées par les banques passe à 20 % des dossiers, contre 15 % auparavant.
Les banques affichent déjà leur volonté de rester actives sur le marché du crédit immobilier : attirer de nouveaux clients grâce à des financements demeure une priorité. Avec des taux d’emprunt au plancher sur les marchés et une politique monétaire accommodante de la BCE, la période s’annonce favorable à la stabilité des taux en ce début d’année.
*Pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans
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Dans cette ville où chaque adresse a son histoire, savoir s’entourer c’est s’offrir la chance de réussir son projet, même quand le marché tangue. Le prochain chapitre, c’est peut-être le vôtre.
