La prime d’assurance pour un prêt immobilier se détermine en appliquant un pourcentage sur le capital emprunté ou sur le montant qu’il vous reste à rembourser. Le taux d’assurance de l’emprunteur varie parfois du simple au double, en fonction de l’âge ou du dossier médical du candidat. En principe, chaque co-emprunteur est couvert à hauteur de 100 % de sa part, mais il est possible de renforcer cette couverture jusqu’à 200 %, sans que cela ne modifie le taux appliqué.
Quel est le taux d’intérêt de l’assurance d’un emprunteur ?
Le taux d’assurance d’un emprunteur correspond à un pourcentage appliqué soit au capital total emprunté, soit au capital restant dû, selon la formule adoptée.
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Imaginons un crédit immobilier de 200 000 euros sur 20 ans, à un taux fixe de 1,4 %, avec une assurance à 0,5 %.
Si l’assurance est calculée sur le capital emprunté, la cotisation reste stable à 83,33 € par mois (200 000 € x 0,5 % / 12 = 83,33 €).
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Pour une assurance calculée sur le capital restant :
- Le premier mois, le montant sera 83,33 € (sur la base de 200 000 €).
- Le deuxième mois, la cotisation passe à 83 € (calculée sur 198 414 € après remboursement de 1 586 €).
- Ce montant diminue progressivement, jusqu’à atteindre 0,36 € lors du dernier paiement.
Le taux d’intérêt et le coût de l’assurance emprunteur
Avec notre exemple de prêt à 200 000 € sur 20 ans à 1,4 % et une assurance à 0,5 %, voici ce que cela donne :
- Si la cotisation est calculée sur le capital initial, l’assurance revient à 20 000 € sur la durée totale (200 000 € x 0,5 % x 20 ans).
- Sur le capital restant dû, le coût descend à 10 209 € sur toute la période.
Ce simple calcul met en évidence que la méthode de calcul des cotisations d’assurance peut faire varier le coût du simple au double. La formule à privilégier dépend du temps durant lequel vous pensez conserver le bien immobilier.
Faut-il choisir une assurance emprunteur basée sur le capital restant ?
Deux options s’offrent à vous pour l’assurance emprunteur :
- Les banques proposent généralement une assurance collective dont le taux s’applique le plus souvent sur le capital initial.
- Les assureurs indépendants, via la délégation, appliquent quasiment toujours le taux sur le capital restant dû.
Le taux d’assurance de l’emprunteur pèse lourd dans la négociation d’un prêt immobilier. Votre banquier ne peut refuser une délégation d’assurance offrant les garanties équivalentes à celles qu’il exige, mais il peut ajuster ses conditions tarifaires. Déclarez-lui d’emblée votre volonté d’étudier le marché de l’assurance emprunteur : la discussion s’ouvrira.
Dans les faits, la première proposition de la banque prend la forme d’une offre préalable de prêt, accompagnée d’une fiche standardisée précisant les garanties attendues.
Avec cette fiche, libre à vous de consulter un assureur ou un courtier, pour comparer toutes les options disponibles et dénicher la solution la plus pertinente.
Certains profils, en raison de l’âge ou d’antécédents médicaux, peuvent se retrouver limités dans leur choix : les assureurs indépendants se montrent plus stricts sur les critères de santé. Dans ce cas, l’assurance groupe de la banque, certes plus coûteuse, reste souvent la seule accessible.
Quels sont les taux de l’assurance emprunteur ?
Taux d’assurance groupe bancaire
L’assurance collective fonctionne sur le principe de la mutualisation des risques, d’où la notion de groupe. Voici quelques repères issus de nos partenaires :
0,3 % par an sur le capital initial, pour les 36-41 ans, prêts de 16 à 30 ans. Garanties : Décès, PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie), ITT 90 (Incapacité temporaire totale avec franchise 90 jours), IPT (Invalidité permanente totale).
0,12 % par an pour les 26-35 ans, tous prêts confondus. Garanties : Décès, PTIA, IPT.
0,40 % pour les 46-55 ans, toutes durées. Garanties : Décès, PTIA, ITT, IPT.
Ces exemples illustrent la diversité des tarifs, qui fluctuent selon l’usage du bien (résidence principale ou investissement locatif) et la politique de chaque établissement.
Tarifs des délégations d’assurance externes aux banques
Chaque assureur externe applique des critères d’évaluation propres, rendant difficile la connaissance précise du taux avant le dépôt du dossier, voire après la visite médicale.
Parmi les critères pris en compte, on retrouve généralement :
- La consommation de tabac
- L’exercice d’un métier ou d’un sport à risques
- L’âge de l’emprunteur
- Les antécédents médicaux
Un non-fumeur en excellente santé, qui ne pratique pas d’activité dangereuse, accède généralement aux meilleurs taux d’assurance.
À noter : les personnes exposées à des risques professionnels particuliers, comme les policiers ou militaires, disposent souvent d’assurances spécifiques à leur métier, souscrites via leur mutuelle professionnelle.
Comment négocier le taux de votre assurance emprunteur
Pour optimiser le coût de votre assurance emprunteur, sollicitez un courtier. Ce professionnel compare de multiples offres auprès d’assureurs différents et saura négocier un geste commercial si la banque insiste pour que vous restiez chez elle.
Un courtier aguerri prend aussi le temps de vous expliquer les subtilités des devis et peut accompagner votre co-emprunteur dans le choix de la meilleure formule.
Deux lois jouent en faveur des emprunteurs. La loi Lagarde vous garantit la liberté de choisir votre contrat d’assurance emprunteur : aucun établissement ne peut vous imposer le sien.
La loi Hamon, quant à elle, permet de changer d’assurance à tout moment pendant la première année, ce qui autorise à opter pour une solution rapide, puis à la revoir douze mois plus tard.
Enfin, l’amendement Bourquin offre la possibilité de substituer le contrat chaque année à la date anniversaire, quelle que soit la date de signature initiale.
Le ratio et le calcul de l’assurance emprunteur
Qu’appelle-t-on la quotité ?
Dans un foyer, la quotité désigne la part de chacun dans les revenus du ménage.
Henri perçoit 2 500 € par mois, Valérie 2 700 € : Henri représente 48 % des ressources, Valérie 52 %. Chacun se voit attribuer une quotité équivalente sur le contrat d’assurance.
Si Henri se retrouve en incapacité de travailler, l’assurance prendra en charge 48 % des mensualités. En cas de décès, Valérie recevra 48 % du capital restant dû. On dit alors que la couverture atteint 100 % de la quotité pour chacun. Les prestations versées dépendent bien entendu des garanties souscrites.
Opter pour 200 % de couverture
Dans la plupart des contrats, chaque emprunteur est assuré à hauteur de sa quotité, soit 100 %. Mais il est possible d’aller plus loin et de choisir une couverture totale de 200 %, répartie entre les co-emprunteurs.
Dans l’exemple d’Henri et Valérie, s’ils souhaitent protéger l’autre de toute difficulté majeure, ils peuvent décider d’assurer leur prêt à hauteur de 200 % de la quotité cumulée.
En cas de sinistre, l’indemnisation est alors doublée, sans jamais dépasser 100 % des mensualités ou du capital restant dû. Naturellement, le prix de l’assurance grimpe d’autant si l’on choisit cette option maximale.
Comment emprunter à l’aide d’un courtier immobilier ?
L’intervention d’un courtier immobilier soulève de nombreuses interrogations. Rôle, avantages, rémunération : autant d’éléments à examiner pour décider de recourir à ce professionnel incontournable dans l’univers de l’emprunt immobilier. Un courtier assurance emprunt immobilier facilite l’accès au crédit en négociant à votre place les conditions les plus avantageuses auprès des banques.
Ce gain de temps est considérable, tant la lecture des offres bancaires peut tourner au casse-tête. Le courtier vous épargne les démarches fastidieuses et vous permet de vous concentrer sur votre projet immobilier. Son accompagnement ne se limite pas à la négociation : il reste à vos côtés du début à la fin, répond à vos questions, et devient un allié solide dans la concrétisation de votre achat. Attention toutefois : ce service n’est pas gratuit.
Les honoraires du courtier, généralement calculés en pourcentage du montant emprunté, doivent être intégrés dans le budget global de votre opération. Néanmoins, les économies de temps et d’argent obtenues compensent souvent très rapidement cet investissement. S’adresser à un courtier immobilier, c’est mettre toutes les chances de son côté pour que l’acquisition se passe dans les meilleures conditions. Que ce soit pour l’achat d’une première résidence, un investissement locatif ou un rachat de prêt, ce professionnel saura vous orienter vers des solutions parfaitement adaptées à votre profil.
Dans la course au crédit immobilier, bien s’entourer reste le meilleur moyen d’avancer sereinement, sans subir les pièges ou les incohérences du marché. À chaque étape, un conseil affûté peut faire toute la différence.
