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Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier ?

Avant même d’investir sur un bien immobilier, il est important de faire les calculs et d’estimer la rentabilité de celui-ci. Si le bien n’est finalement pas suffisamment rentable, il ne sert à rien d’investir. Mais alors, comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier locatif ? C’est la question à laquelle nous allons nous pencher au cours de cet article.

Calculer la rentabilité locative

 

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La rentabilité locative est le revenu généré par la location du bien à acquérir ou déjà acquis rapporté sur la somme de l’investissement. La formule pour faire ce calcul est très simple et se présente sous la forme suivante : ((loyer mensuel x12) / Prix d’Acquisition) x 100.

Grâce à la formule précédente, il est donc possible de connaître la rentabilité brute d’un investissement locatif. Par contre, la rentabilité brute ne reflète pas la réalité puisque les différentes charges ne sont pas encore incluses dans cette formule. La rentabilité brute correspond donc à la rentabilité d’un bien immobilier avant déduction des différentes charges. Et c’est là qu’une nouvelle formule est en jeu, celle de la rentabilité nette.

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Rentabilité nette

Contrairement à la rentabilité brute que nous venons d’évoquer précédemment, la rentabilité nette est un peu plus compliquée. La rentabilité nette doit donc refléter les sommes réelles générées par le bien locatif. Pour faire le calcul, toutes les charges doivent être déduites du loyer mensuel. Voici donc à quoi ressemble cette nouvelle formule : (((loyer mensuel – charges) x12) / Prix d’Acquisition) x 100.

Voici à quoi correspondent ces différentes charges :

  • Charges locatives non récupérables : Les charges locatives non récupérables correspondent à la somme mise de côté dans le but d’améliorer le bien. Ces charges s’appliquent généralement sur les immeubles anciens qui doivent encore être améliorés pour augmenter la valeur.
  • Dépenses pour gros travaux : Si l’entretien est généralement à la charge des occupants du bien (locataires), le propriétaire doit s’occuper des gros travaux. Cette charge correspond donc à la somme mensuelle dédiée à ces gros travaux.
  • Taxe foncière : Les propriétés bâties sont soumises à la taxe foncière. Elle doit donc faire partie des charges à déduire des revenus locatifs mensuels.
  • Frais de gestion : Si la location est en gestion, les frais de gestion doivent aussi apparaître dans la liste des charges.
  • Intérêts d’emprunt : Si vous avez obtenu le bien suite à un prêt bancaire, les intérêts mensuels de ce prêt font aussi partie des charges à payer.

En prenant en considération ces différents paramètres, il est très facile de calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier locatif.

Rentabilité nette-nette

Après la rentabilité nette d’un bien locatif, il y a encore la rentabilité nette-nette. Mais à quoi correspond donc celle-ci.

La rentabilité nette-nette se base sur le même calcul que la rentabilité nette, mais en prenant cette fois-ci en compte les avantages fiscaux. C’est le cas si le bien en question est couvert par un dispositif de réduction fiscal : loi Pinel, dispositif de Censi-Bouvard, Malraux, etc.

C’est donc en prenant en compte tous ces paramètres que vous pourriez calculer la rentabilité réelle d’un bien immobilier.

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