Achat/Revente dans l’immobilier, un business rentable

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier. Et ce n’est probablement pas par hasard. Tu sais que cette pierre est une valeur sûre. Vous aimeriez, j’imagine, en tirer un revenu supplémentaire important, ou même en faire une rente. Alors, quelle stratégie choisir pour atteindre vos objectifs ? Comment investir dans l’immobilier intelligemment ? Aujourd’hui, je vais analyser avec vous deux stratégies principales : buy-revente et la création d’un empire immobilier.

Alerte spoiler : Je déteste acheter-revente ! Et je vais vous dire pourquoi.

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Empire immobilier : Ma stratégie privilégiée

Si vous me suivez un peu, je ne vous apprendrai rien : j’ai une stratégie d’achat de biens pour que je puisse diviser. L’idée est simplement de créer un revenu supplémentaire. Ce faisant, je peux créer un revenu immédiat. J’achète des biens immobiliers et amortit le capital de mes appartements mois par mois.

J’ utilise cette stratégie depuis la fin de 2012. C’est à cette époque que j’ai fait mon premier investissement locatif, que j’ai divisé en 2. Ensuite, j’ai pu acheter un appartement que j’ai divisé en 4. Puis j’en ai acheté un autre que j’ai encore divisé et ainsi de suite… J’ai recommencé plusieurs fois.

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Ma stratégie n’est absolument pas d’acheter une propriété, de la rénover et de la revendre pour des capitaux immédiats. Je ne vais pas acheter et revendre.

Et je comprends que l’on peut se demander : mais pourquoi ? Pour plusieurs raisons…

Raison 1 : le risque

Oui, je pense que c’est extrêmement risqué. Acheter une propriété dans le but de la revendre nécessite un contrôle de tous les coûts. Tant en termes d’achat que de coûts accessoires, travaux, etc.

Une fois cette étape passée, la revente doit également être assurée. Savoir quand se séparer du bien et à quel prix. Et très souvent, dans ce genre de situation, vous devez vendre la propriété rapidement afin de ne pas perdre de l’argent.

Mais ce n’est pas fini ! Cette belle chose à vouloir vendre, mais qu’en est-il du coût de la vente ? Il n’y a pas beaucoup de contrôle sur ça. Il y a trop d’inconnues au niveau des négociations. Si vous avez des enfants (ou des neveux et des nièces, cela fonctionne aussi), vous connaissez probablement le moment où ils vous pressent comme des citrons et vous n’êtes plus prêt à vous en tenir à vos principes. Que se passe-t-il ? Oui, tu cède. Ok pour le chocolat, la télé, les chaussures pleines de saleté dans le salon.

Pour votre vente, il est la même chose.Lorsque vous vendez à la hâte, vous êtes beaucoup moins talentueux à la négociation.

Ma méthode est beaucoup plus sûre et moins pénible que l’achat/revente.

Raison 2 : Stress

Comme nous l’avons dit plus tôt, la revente rapide est une source de stress. Vous n’avez pas à perdre de temps, sinon vous risquez de laisser quelques euros. D’autre part, si vous investissez pour générer un revenu et amortir le capital, vous pouvez souffler. Une fois votre opération effectuée, tout ce que vous avez à faire est de louer votre propriété. Vous n’êtes pas pris dans la gorge !

Raison 3 : ça te fait rêver…

Je crois que ce type d’opération est toujours très agréable sur papier. On pense acheter 100 000 euros, on va vendre 150 000 euros, on aura fait 50 000 euros de marge. Donc oui, sur le papier, ça marche toujours et c’est extrêmement tentant.

Mais la réalité n’est jamais comme ça. Il y a toujours des déviations. Vous ne contrôlez jamais vraiment tous les coûts, à la fois en termes d’achat, de travail et de revente. Par conséquent, il peut y avoir un écart entre ce que nous avions prévu à l’origine et ce qui se passe à la fin.

Créer un empire pour gagner un revenu chaque mois

Je le dis souvent : j’aime dormir seul. Posséder une propriété qui amortit au fil du temps, génère des revenus immédiats, et cela chaque mois est extrêmement sûr.

Au fil du temps, c’est mécanique : vous avez des revenus récurrents qui augmentent. Et nous sommes d’accord : c’est encore plus intéressant que si vous deviez acheter une propriété, la revendre dans l’angoisse, puis trouver une autre propriété, pour la vendre et générer une valeur ajoutée.

De mon point de vue, il est aussi un plus perspectiveserene de la vie, ce qui vous permet de voir les choses venir plus calmement. Avec le buy-revente, votre investissement bat au rythme du marché, et il va vite, trop vite.

Peut-on vendre l’un des biens de son « empire » ?

Bien sûr ! Ce n’est pas parce que je ne suis pas dans la logique d’achat et de revente immédiate que je ne veux pas revendre une de mes possessions.

Au fil du temps, vous voudrez peut-être passer à un autre type d’investissement. C’est mon cas aujourd’hui. J’aimerais acheter un immeuble. Ou si vous pensez qu’un actif est un peu moins rentable, rien ne vous empêche de le séparer.

Le mot de fin

Je pense que vous saisissez maintenant la différence entre ces deux stratégies. Pour ma part, je vois achat-revente comme un moyen de « faire des coups » dans l’immobilier.Mais ce type d’opération ne permet pas de considérer l’avenir avec sérénité. Même si vous êtes bien, vous aurez toujours à commencer pour assurer votre capital courant.

Pour ma part, je préfère promouvoir une stratégie élaborée, stable au fil du temps. Une stratégie éprouvée qui fonctionne et peut réellement être renouvelée, mais seulement si vous le souhaitez.

N’ hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en pensez. Êtes-vous plus dans le régime d’achat et de revente ou dans le régime d’empire immobilier ?

Rembourser son prêt par anticipation.

Rembourser un prêt n’est pas forcément un long fleuve tranquille et dépend prioritairement du montage financier auquel vous avez pu souscrire auprès de votre organisme bancaire avant de souscrire à vos crédits immobiliers.
Si votre montage financier n’a pas été carré, les frais engendrés liés au remboursement de votre prêt pourraient vite vous coûter de l’argent (% de capital qu’il vous restera au moment de la demande et intérêts de 6 mois que vous devrez à votre banque).

Bien calculer ses frais de remboursement anticipés.

Un aspect essentiel pour éviter au maximum les pénalités de frais de remboursement (oui : il existe dans bien des contrats ce genre de pénalités si vous n’aviez pas correctement pu négocier cet aspect précis avec votre banquier).
Car selon le montant que vous demanderez à rembourser et le % de votre crédit global qu’il représentera, vous pourrez avoir à payer des frais proportionnellement conséquents pour avoir simplement voulu rembourser plus vite à juste titre votre crédit immobilier.

Pour avoir tous les détails qui vous serviront à négocier correctement le remboursement de votre prêt immobilier, vous trouverez une excellente source d’inspiration, avec toutes les étapes pour mener à bien votre quête du remboursement par anticipation.