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Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine en droit parmi les trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus. Le démembrement de propriété peut être subi s’il est opéré dans le cadre d’une succession ou choisi si le démembrement est utilisé comme mode de gestion ou de transmission de son patrimoine. Le démembrement induit une répartition nouvelle des pouvoirs quant au bien sur lequel il porte. Pour revendre un bien en nue-propriété il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de la durée du démembrement, le nu-propriétaire peut revendre quand il le souhaite.

Généralités sur le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une solution juridique consistant à scinder la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Ce levier juridique est la plupart du temps utilisé au sein d’une même famille au moment d’une succession ou d’une donation. Le but recherché dans cette opération est bien souvent fiscal.

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L’usufruitier dispose donc de l’usus (droit d’utiliser) et du fructus (droit de percevoir ce qui émane du bien). Le nu-propriétaire dispose du dernier droit rattaché à la propriété : l’abusus (droit de disposition). L’usufruitier peut, soit utiliser le bien pour lui-même, soit le louer et en percevoir des loyers. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien en respectant les droits conférés à l’usufruitier. L’accord des deux est obligatoire pour vendre la pleine propriété du bien. Ceci même si on sait que chaque droit démembré est indépendant l’un de l’autre.

Par ailleurs, Depuis quelques années, les SCPI (société civile de placement immobilier) se sont lancées sur le secteur du démembrement en proposant des parts de nue-propriété aux investisseurs. Ce montage patrimonial permet au nu-propriétaire d’investir à moindre coût dans un bien immobilier, dont il devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires à l’issue d’une période de démembrement qui s’étend généralement sur 15 ans.

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A côté de l’usufruit classique, le quasi-usufruit est un peu plus complexe. En effet, il concerne les biens qui se consomment par nature comme par exemple, de l’argent. Le quasi-usufruitier dispose du droit d’utiliser ces biens, mais devra restituer l’équivalent de ce qu’il a consommé à la fin de la période.

Fonctionnement du démembrement de propriété

En règle générale, le démembrement court jusqu’au décès de l’usufruitier : à cet instant, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut donc en disposer comme bon lui semble. C’est une technique patrimoniale qui permet donc de bien préparer sa succession sans se départir de la jouissance d’un bien. Si c’est le nu-propriétaire qui décède, la nue-propriété est de facto transmise aux héritiers. En gestion de patrimoine, il est tout à fait possible de démembrer un compte titres ou un contrat d’assurance vie ou un bien immobilier. Enfin et par principe, l’usufruitier entretient le bien et le nu propriétaire effectue les réparations importantes.

La donation temporaire d’usufruit

Cette technique consiste, en gestion de patrimoine, à transmettre pour une durée définie au préalable, les revenus procurés par un bien immobilier. La donation temporaire d’usufruit est souvent utilisée pour aider un enfant pendant ses études tout en conservant la disposition du bien. Ceci permet de ne pas se séparer de son bien et de réduire son impôt sur la fortune immobilière. Toutefois, l’administration fiscale veille à l’abus de droit et vérifiera parfois que l’usufruitier en a un réel besoin. En outre, à la fin de la période, l’usufruit s’éteint de facto. Le bien revient en pleine propriété dans le patrimoine du donateur.

Démembrement de propriété et viager

Le démembrement de propriété est un dispositif distinct du viager, mais dans certaines situations, il peut s’apparenter à une vente en viager. C’est le cas lorsqu’une personne âgée vend la nue-propriété de son bien mais en conserve l’usufruit jusqu’à son décès. Elle perçoit alors ce qu’on appelle un bouquet tout en continuant à vivre dans sa maison en bénéficiant de revenus mensuels.

Fiscalité des donations

Le démembrement de propriété intervient souvent dans le cercle familial. En donnant de leur vivant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, les parents en conservent l’usufruit. Ces derniers profitent donc de la jouissance du bien immobilier tout en préparant habilement la transmission de leur patrimoine afin de profiter d’abattements fiscaux. Ainsi les droits de donation sont réduits, car ils sont calculés sur la seule nue-propriété

Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont déterminées en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation (barème facilement disponible). La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur : 30 % de la valeur du bien pour un donateur de 40 ans, 40 % pour un donateur de moins de 51 ans, 50 % si le donateur à moins de 61 ans au jour de la donation.

De plus, un parent peut donner par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans sans avoir à payer de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut donc donner jusqu’à 400 000 € !

Exemple : Un père de 51 ans souhaite donner la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 250 000€ à son fils ainé.

A cet âge, la valeur de la nue-propriété est valorisée à 40% de la valeur de la pleine propriété, soit 100 000€. Ainsi le donateur bénéficiant mécaniquement d’un abattement de 100 000€ sur la transmission du bien ne sera pas imposé dans le cadre de cette donation. En temps normal, le donateur aurait dû payer une taxe de 19% sur la valeur globale du bien, (moins l’abattement de 100 000€) soit 28 500€ d’impôts !

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis 2018, l’usufruitier d’un bien, suite à la succession de son conjoint, déclarera à l’IFI seulement la valeur de son usufruit

Au niveau successoral

Le principe suit celui de la donation. Il arrive souvent, dans beaucoup de familles, qu’au décès du premier conjoint, l’on donne l’usufruit de ses biens au conjoint survivant. Les enfants récupèrent souvent la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter la maison familiale.

In fine, le choix de démembrer sa propriété doit être bien soupesé : une fois l’usufruit acté, on ne peut plus faire machine arrière. Pour procéder au démembrement de propriété, il faut se rendre chez son notaire pour signer un contrat par lequel sont stipulées toutes les modalités de sortie.

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