La déclaration fiscale d’une SCI (Société Civile Immobilière) reste une étape incontournable pour tout gérant. En 2025, les règles sont globalement stables, mais les démarches restent techniques et les erreurs fréquentes. Voici un guide complet pour bien réaliser la déclaration d’une SCI en 2025.
Plan de l'article
Quelles sont les obligations pour la déclaration fiscale d’une SCI en 2025 ?
Une SCI doit déposer une déclaration fiscale chaque année. Selon le régime choisi, les obligations diffèrent :
SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
- La SCI est fiscalement transparente ;
- Le gérant dépose une déclaration de résultats via le formulaire 2072 ;
- Chaque associé reporte ensuite sa quote-part des revenus fonciers dans sa déclaration personnelle.
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
- La société est imposée directement ;
- Le gérant remplit une déclaration de résultats via le formulaire 2065, accompagnée d’une liasse fiscale ;
- Les associés déclarent uniquement les dividendes perçus.
📅 Dates limites de déclaration des SCI en 2026 :
- Pour les SCI à l’IR : début mai (5 mai pour le papier, autour du 20 mai pour la télédéclaration) ;
- Pour les SCI à l’IS : au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai 2026, soit environ le 5 mai (pour les exercices se terminant le 31 décembre 2025).
Quels sont les formulaires indispensables pour une SCI ?
Plusieurs formulaires fiscaux doivent être utilisés en fonction du régime de la SCI et de la situation des associés :
- 2072-S-SD : version simplifiée, pour les SCI classiques à l’IR (impôt sur le revenu) ;
- 2072-C-SD : version complète, obligatoire lorsque la SCI possède des biens particuliers ou des associés personnes morales ;
- 2072-S-A1-SD et 2072-S-A2-SD : annexes indispensables à la déclaration 2072 ;
- 2065 : déclaration des résultats pour les SCI à l’IS, avec une liasse fiscale complète (compte de résultat, bilan, annexes) ;
- 2042 : déclaration de revenus des associés au régime micro-foncier ;
- 2044 : déclaration au régime réel d’imposition des revenus fonciers ;
- 2044-SPE : pour certaines situations spécifiques, comme les monuments historiques ;
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : si le patrimoine immobilier net d’un associé dépasse 1,3 million d’euros, la valeur de ses parts de SCI doit être déclarée.
Quelles sont les erreurs à éviter lors de la déclaration d’une SCI ?
La gestion d’une SCI peut vite devenir complexe. Voici les principales erreurs observées :
- Ne pas respecter les délais : les pénalités pour retard peuvent être lourdes ;
- Se tromper de formulaire : utiliser un 2072-S à la place d’un 2072-C, ou inversement ;
- Oublier les annexes : sans les 2072-S-A1 et A2, la déclaration est incomplète ;
- Mauvaise répartition des revenus : déclarer une quote-part erronée entre associés entraîne des incohérences fiscales ;
- Ignorer l’IFI : les parts de SCI doivent être prises en compte dans le patrimoine taxable si le seuil est dépassé ;
- Choisir un régime fiscal inadapté : rester à l’IR ou passer à l’IS sans mesurer l’impact sur la fiscalité des plus-values peut coûter cher ;
- Négliger l’accompagnement : se passer d’un expert-comptable ou d’un logiciel adapté augmente le risque d’erreurs.
En résumé
La déclaration SCI 2025 exige une bonne organisation. Les gérants doivent déterminer si leur SCI est à l’IR ou à l’IS, respecter les échéances et remplir correctement les formulaires (2072, 2065, 2042, etc.).
En anticipant les formalités et en évitant les erreurs courantes, la déclaration devient une étape plus fluide et sécurisée. Un accompagnement par un outil de gestion ou un expert peut aussi éviter bien des complications.
