Prêt viager hypothécaire : comment ça marche ?

Prêt souvent assez peu connu, le prêt viager hypothécaire engage votre bien immobilier contre une certaine somme d’argent octroyé par l’organisme de crédit.

Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un contrat définit entre un prêteur qui est un organisme de crédit comme une banque et un emprunteur.

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Le fonctionnement

Le prêt viager hypothécaire est un prêt échangé contre une hypothèque. Cette hypothèque est une garantie donnée au créancier de l’emprunteur pour un bien immobilier qui appartient à l’emprunteur. Cela concerne avant tout un logement qui a pour fonction d’être habité. Le prêt viager hypothécaire est un mariage entre la vente en viager et le prêt hypothécaire.

La méthode du calcul du prêt

Le prêt viager hypothécaire offre la possibilité d’avoir un prêt dont la somme dépend de la valeur du bien immobilier et l’âge de la personne qui contracte le prêt. Les ressources de l’emprunteur ne se sont pas prises en compte. Son remboursement se réalise après le décès de l’emprunteur. Que ce soit les intérêts ou le capital. Il est régi par le Code de la consommation et les articles L.315-1 (plus d’informations sur ce site).

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Les trois critères

Trois critères déterminent le montant du prêt :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge de l’emprunteur
• le sexe de l’emprunteur, car les femmes vivent en général plus longtemps. Ainsi, elles ne profitent pas en général de prêt aussi important au niveau du montant que pour des hommes.

Un exemple concret pour un senior

Prenons un exemple pour illustrer ces 3 critères. Pour un homme de 75 ans qui possède un bien immobilier qui a été expertisée pour une valeur de 100 000 €, le prêt qui est octroyé sera de 30 000 €. En effet, le montant du crédit s’élève en général à 30 % pour cette partie de la population.

2 types de prêt

Il existe deux modèles de prêts viagers hypothécaires. Le premier est le prêt avec un remboursement du capital et de la totalité des intérêts qui se déroulera quand le contrat arrivera à son terme. Le second est le prêt avec un remboursement des intérêts de manière périodique durant la durée du contrat. Ce genre de prêt ne peut être contracté qu’auprès d’établissements spécialisés dans le domaine.

Le prêt viager hypothécaire ne peut se rembourser qu’à partir du moment où l’emprunteur décède. Sinon cela se fait que lorsque le bien immobilier subit une revente avant le décès de l’emprunteur. Il existe une autre version pour permettre à l’emprunteur de rembourser de manière périodique tous les intérêts du crédit contracté.

Quelles sont les conditions pour contracter le prêt viager hypothécaire ?

Voici les conditions d’accès à ce prêt et l’inconvénient majeur qu’il présente pour les héritiers.

Un bien immobilier qui sert d’habitation

Premièrement, vous devez posséder un bien immobilier qui ne sert exclusivement qu’à l’habitation. Il peut s’agir d’une résidence principale ou une résidence secondaire. Il ne peut s’agir d’un bien à usage professionnel ou mixte, c’est-à-dire professionnel et habitation en même temps. Les ressources ne sont pas considérées au moment où l’on vous octroie le prêt. Le montant du prêt n’excède pas 75 % de la valeur du bien hypothéqué. Cette valeur peut descendre à 15 % au grand maximum.

Pas d’assurance décès-validité

L’avantage considérable pour une personne âgée est que ce type de prêt n’exige pas d’assurance décès-invalidité. Alors que pour les autres prêts classiques, elle est tout le temps demandée. Il s’agit d’un avantage très intéressant d’un point de vue financier. Toutefois, ceci est à relativiser avec le coût exorbitant du prêt qui comprend des frais de dossier élevés (4% du montant environ). Le taux d’intérêt est aussi élevé.

Assumer l’entretien du bien durant le prêt

Durant le prêt, l’emprunteur reste propriétaire de son bien immobilier et doit assumer les dépenses courantes. En d’autres termes, il est en charge de régler les charges courantes, la taxe d’habitation, l’impôt foncier et les travaux importants de réparation à effectuer.

Pas de don possible

Le bien hypothéqué auprès de l’établissement de crédit qui est souvent une banque ne peut faire l’objet d’une donation à autrui. Il s’agit d’un critère d’obtention du prêt. Les fonds en provenance du prêt peuvent toutefois être utilisés pour une donation immédiate à l’entourage familial.

Un boulet pour les héritiers

L’inconvénient de ce type de prêt est qu’il a des conséquences pour les héritiers au moment du décès de l’emprunteur. En effet, les droits de ses héritiers sont amputés. Ceci est particulièrement dans le cas où le montant du capital à rembourser avec les intérêts est inférieur à la valeur du bien immobilier. La différence entre les deux doit être réglée par les héritiers. La dette totale peut s’avérer très élevée à rembourser. C’est pourquoi le prêt viager hypothécaire est plus destiné aux personnes sans famille.