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Investissement locatif en France : 3 choses à savoir avant de s’y lancer en tant qu’expatriés ou non-résidents

L’immobilier locatif est l’un des secteurs qui attirent, depuis bon nombre d’années, l’attention de plusieurs investisseurs. Il constitue l’un des meilleurs investissements à faire pour créer et agrandir son patrimoine immobilier.

S’il est vrai que les expatriés ou non-résidents sont soumis à des difficultés liées à la distance et les exigences des pays respectifs, l’investissement locatif reste quand même un véritable pourvoyeur d’opportunités capables de les conduire à de bons rendements.

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Comment investir dans un immobilier locatif en France ?

Les processus menant à des investissements locatifs rencontrent pour la plupart du temps des obstacles qui freinent le projet des expatriés ou non-résidents en France. Les démarches administratives sont compliquées et certaines impositions ne sont pas toujours favorables pour eux.

Cependant, de réelles opportunités existent et n’attendent qu’à être saisies par cette catégorie de citoyens français. Pour ce faire, il est important de poser des bases solides avant de se lancer sur un chemin dont la connaissance et la maîtrise peuvent être d’une utilité certaine.

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L’investissement locatif pour un expatrié correspond en effet à un système dans lequel des logements achetés par une personne vivant à l’étranger sont loués à ceux qui en ont besoin dans le but de gagner des revenus fonciers après la soustraction de toutes les impositions.

Le travail principal pour tout bon investisseur est d’abord et avant tout l’étude approfondie du marché français sur lequel il désire se positionner, et ce, en fonction de ses objectifs particuliers.

Il peut s’agir de la recherche de revenus complémentaire, des soucis de placement et de l’optimisation du patrimoine pour ne citer que ceux-là. Lorsque vous êtes expatriés, cette tâche demande encore plus d’efforts que dans le cas d’un simple résident et présente des contraintes géographiques liées à l’expatriation.

Cette étude commence notamment par l’évaluation de la rentabilité locative de chaque logement, l’identification des zones (villes, quartiers, etc.) où la demande est très forte ainsi que le taux affecté à chaque type d’environnement. Si le résultat obtenu se place sous 10 % brut et 6 % net, l’investissement à faire ne promet pas des résultats intéressants.

Les grandes villes habitées régulièrement par des professionnels ou des jeunes constituent des centres d’intérêt en matière d’investissements locatifs. Les biens proches de votre ancien quartier (si vous en avez) sont aussi à privilégier pour réduire les chances de vous tromper.

Grâce à l’avancée de la technologie, des visites guidées et virtuelles peuvent être désormais effectuées afin de vous aider à non seulement détecter les atouts de chaque zone, mais à prendre également les avis des riverains sur les questions d’inondations par exemple.

Ensuite, vous devez veiller au choix des biens qui ne relève pas forcément d’un goût personnel, mais plutôt d’un point de vue global. Ils doivent rester en accord avec les attentes du public cible.

L’existence des possibilités de négociation de prix vous aidera également à faire le bon tri et la diversification des investissements est très conseillée pour mieux gérer les éventuelles situations de crise.

La qualité de l’emplacement et sa capacité à intéresser de potentiels preneurs sont aussi des caractéristiques indispensables qui attestent de la qualité du bien à choisir.

Fiscalité liée aux revenus locatifs des non-résidents ou expatriés en France


Le statut d’expatrié en France fait l’objet de quelques prélèvements et impositions prévus par les textes en vigueur sur la fiscalité des non-résidents.

Il existe en général 2 régimes fiscaux dont l’application et les avantages sont différents les uns des autres : le régime fiscal utilisé pour la location de locaux libres ou le régime fiscal de la location de locaux meublés.

Le régime des locaux vides

Dans le cas du premier régime encore appelé régime vide, l’investisseur peut se retrouver soit dans le système d’imposition microfoncier ou soit dans le système réel.
Le régime microfoncier concerne essentiellement les propriétaires qui perçoivent annuellement moins de 15 000 euros sur leurs locations et favorisent ces derniers en ce sens qu’il leur accorde un forfait de 30 % sur les charges.

Pour ce qui est du régime réel, il s’applique évidemment lorsque les revenus locatifs sont en dessus de la limite de 15 000 euros et sans une quelconque réduction de charges.

Le régime de la location meublée

Ce régime permet au loueur de profiter des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et se sectionne également en deux sous-catégories.

Tout comme le schéma observé au niveau du régime vide, il existe un plafond de 32 900 euros pour lequel le propriétaire bénéficie d’un forfait et cette fois-ci le taux est remonté jusqu’à 50 %. Au-delà de ces 32 900 de revenus, toutes les charges s’appliquent normalement.

Par ailleurs, le régime fiscal de la location meublée vous donne l’opportunité de passer d’un simple investisseur au statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) qui comporte beaucoup d’avantages et les revenus locatifs fortement imposés pour les expatriés peuvent devenir presque « NULS » au bout d’un certain nombre d’années.
Les revenus locatifs des expatriés subissent en effet un taux marginal d’imposition d’au moins 20 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17, 2 %.
De plus, le statut de LMNP attribué selon les conditions définies par le code général des impôts vous donne la chance d’obtenir des revenus locatifs non imposés qui connaîtront juste la déduction des frais de gestion et de rénovation s’il s’agit d’un ancien immobilier.

En fonction des accords ou convention de la France avec les différents pays d’expatriation, quelques règles par rapport aux revenus des biens immobiliers peuvent être également observées.

Accompagnement d’un expert en investissement locatif : quelles utilités ?

Réussir un projet financier d’investissement locatif quand on est hors du territoire français n’est pas un jeu d’enfants. Cela requiert la prise en compte de plusieurs paramètres, car le marché immobilier est un marché en constante évolution et peut toutefois tourner au vinaigre si elle n’est pas suivie par un professionnel.

Avoir recours à un expert en investissement locatif va réduire considérablement les risques de mauvais rendements et vous serez guidé tout au long du processus.
L’accompagnement d’un expert garantit un choix plus judicieux en matière de régime fiscal, des biens de qualité et un énorme gain de temps. La gestion de tous les travaux d’ameublement, administratifs et de location sont délégués et vous aurez accès à des conseils pointus pour atteindre vos objectifs.

Cela est d’autant plus important pour les expatriés ou non-résidents qui ne sont pas physiquement présents sur les lieux et ne peuvent donc pas analyser dans les moindres détails tous les critères de choix.

N’hésitez donc pas à associer un expert à votre projet d’investissement afin d’éviter les surprises désagréables et pour bénéficier d’un « Retour sur Investissement » élevé.

L’investissement locatif en France présente de nombreux avantages pour les résidents à l’étranger. Il revient donc à ces derniers d’employer les bons moyens pour tirer pleinement profit de ce type d’investissement.

12 février 2021
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