Comment calculer son taux d’endettement pour crédit immobilier ?

Devenir propriétaire nécessite souvent un apport financier conséquent. Pour la plupart, le recours à un prêt immobilier est indispensable. Mais avant de s’endetter auprès d’une banque, il convient de calculer en amont son taux d’endettement.

Le taux d’endettement : de quoi s’agit-il ?

Le taux d’endettement indique le pourcentage de la part des revenus de l’emprunteur qu’il peut utiliser pour rembourser ses charges (ou dettes) : loyer, écolage des enfants, eau et électricité, prêt immobilier, crédit à la consommation, etc. Il est important de connaître son taux d’endettement avant de signer un nouveau contrat de prêt immobilier, car cela permet de déterminer la limite à ne pas dépasser. C’est une méthode simple mais efficace pour parvenir à une meilleure gestion de ses finances au quotidien.

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Pourquoi calculer son taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement est indispensable lors d’une demande de crédit immobilier. C’est l’un des éléments prioritaires dans l’établissement d’un dossier de prêt immobilier. La banque évalue toujours votre taux d’endettement avant de vous accorder un crédit immobilier. C’est le premier indice de confiance qui vous permet de convaincre votre banquier. D’ailleurs, la loi impose à tous les banquiers de réaliser une étude de faisabilité au préalable afin de limiter les risques de surendettement ou de défaillance dans le règlement des mensualités.

Grâce au calcul du taux crédit immobilier, la banque peut déterminer la capacité d’endettement du ménage, c’est-à-dire le montant des mensualités de crédit qu’il peut supporter, sans forcément nuire à son confort de vie actuel. La limite à ne pas dépasser dans ce calcul s’élève à 33%.

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Avec le calcul de votre taux d’endettement, vous serez capable d’établir un projet immobilier plus cohérent en fonction de vos revenus mensuels. Dans le cas d’un projet immobilier, il est plutôt facile d’obtenir une estimation approximative de la mensualité maximale qu’un foyer peut rajouter à son budget sans forcément en arriver au 33%. C’est aussi un premier élément qu’il peut utiliser dans la recherche du bien à acheter, compte tenu de son taux d’endettement.

Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Pour évaluer votre taux d’endettement pour un crédit immobilier, il vous suffit de diviser le montant de la mensualité du prêt immobilier réalisé par le montant de vos revenus (y compris les revenus de votre conjoint, les allocations, les revenus obtenus dans le cadre d’autres activités indépendantes et les revenus passifs) pour ensuite multiplier le résultat par 100.

Prenons un exemple :

Pour un foyer dont le revenu mensuel s’élève à 4 000€ net, ayant une mensualité à payer de 1 000€, le taux d’endettement s’élève à :

(1 000€ / 4 000€) x 100 = 25%

La mensualité du prêt immobilier représente donc 25% des revenus de ce foyer. Dans tous les cas, les organismes emprunteurs et les banques accordent généralement un taux d’endettement maximum de 33% pour l’achat d’un bien immobilier. Néanmoins, en fonction de l’importance de l’apport financier de l’emprunteur, certaines banques peuvent se montrer plus flexibles. Pour connaître toutes les possibilités en termes de crédit, il est conseillé de passer par un courtier immobilier.

Quelles sont les conditions spécifiques liées au taux d’endettement ?

Comme il a été mentionné précédemment, certaines banques accordent un seuil d’endettement plus flexible en fonction de certaines situations professionnelles. C’est le cas notamment de :

• Un
  foyer aux revenus faibles

Dans ce cas, la banque ou l’organisme financier ne tient pas compte du taux d’endettement crédit immobilier, mais du quotient familial.

• Un
  foyer aux revenus variables

Si vos revenus changent tous les mois ou régulièrement (vous touchez parfois des primes ou des commissions), la banque tient uniquement compte de votre salaire fixe pour calculer votre taux d’endettement. Mais vous pouvez également demander à votre banquier de prendre en compte vos revenus supplémentaires dans le calcul crédit immobilier si ces derniers sont réguliers (c’est-à-dire si vous touchez régulièrement des primes ou des commissions).

• Un
  foyer aux revenus importants

Si la banque constate que vous pouvez dépasser largement le taux d’endettement maximum imposé grâce à vos revenus, il peut reconsidérer votre cas. C’est souvent le cas pour tout foyer dont le reste à vivre se situe entre 1 000€ à 3 000€. Par contre, la banque n’ira pas jusqu’à courir des risques inutiles pouvant altérer le confort de vie de votre ménage.

Comment faire le diagnostic de son endettement ?

On parle notamment d’un bon endettement lorsque vous contractez plusieurs prêts et que vous parvenez à payer les mensualités sans problèmes.

On parle de mauvais endettement lorsque vous faites un excès de dépenses par rapport à vos revenus mensuels. Dans ce cas, vous pouvez vous orienter vers la solution de rachat de crédits pour regrouper vos emprunts en un seul et alléger la mensualité à payer.

On parle de surendettement lorsque vous vous retrouvez dans l’impossibilité de payer vos dettes, quelle qu’en soit la raison.

Comment interpréter son taux d’endettement pour crédit immobilier ?

Une fois que vous avez calculé votre taux d’endettement pour un crédit immobilier, il faut l’interpréter correctement pour savoir si vous pouvez ou non contracter un prêt immobilier auprès d’une banque.

Généralement, si votre taux d’endettement pour un crédit immobilier ne dépasse pas 33%, les établissements financiers considèrent que c’est acceptable et qu’il n’y a pas de risques majeurs à ce niveau-là. Votre dossier sera donc plus facilement accepté.

• Votre âge : Selon les organismes financiers, vous devez être en mesure de rembourser le crédit avant un certain âge (généralement entre 65 et 75 ans). Cela peut influencer votre capacité à emprunter. Dans ces cas particuliers, la prise en compte du reste-à-vivre est indispensable pour déterminer le montant exact du prêt accordable.

• Vos charges mensuelles : Pour effectuer une bonne analyse, il faut aussi tenir compte des autres charges mensuelles auxquelles vous êtes soumis : loyer, abonnement téléphonique/internet/télévision/bouquet TV, etc.

Ne négligez jamais le rôle prépondérant joué par les banques dans cette procédure aussi cruciale soit-elle. Effectivement, elles ont la possibilité, grâce au gain constaté sur leur portefeuille, de détenir des marges pour proposer des taux d’emprunts à la baisse et ainsi engendrer un gain financier. En tant qu’organisme prêteur, elle est tenue de vérifier si vous êtes éligible au crédit que vous demandez.

• L’étude du dossier personnel : Cette étape consiste notamment à vérifier votre âge ainsi que vos revenus mensuels afin de savoir si vous êtes apte ou non à rembourser le prêt immobilier sollicité.

• L’évaluation du reste-à-vivre : Ici, l’ensemble des dépenses considérées comme incompressibles est pris en compte dans une sorte de tableau budgétaire comparatif. Le précieux résultat obtenu permet aux agents financiers d’avoir une idée précise sur votre niveau de vie.

En prenant connaissance préalablement de toutes ces informations importantes lorsqu’on décide de souscrire un emprunt immobilier, on peut prendre la bonne décision quant au choix du crédit et surtout avoir l’esprit tranquille pour pouvoir profiter confortablement de son nouveau chez soi.

Les solutions pour réduire son taux d’endettement et obtenir un crédit immobilier

Si votre taux d’endettement est trop élevé pour obtenir un crédit immobilier, il existe des solutions pour le réduire et ainsi augmenter vos chances de voir votre dossier accepté par les banques.

La première solution consiste à réguler ses dépenses quotidiennes. Pour cela, vous pouvez faire une liste détaillée de toutes vos dépenses mensuelles afin de repérer celles qui peuvent être réduites ou supprimées. Par exemple, si vous avez souscrit plusieurs abonnements inutiles, n’hésitez pas à les résilier. Fait très important : Évitez autant que possible l’utilisation abusive des cartes de crédit.

Une autre option est d’augmenter ses revenus. Si vous disposez déjà d’un emploi stable, la meilleure solution serait alors d’envisager une augmentation salariale ou bien une promotion au sein de votre entreprise. De même, si c’est envisageable sans perturber trop profondément son quotidien professionnel et personnel, on peut aussi songer aux petits boulots en complément du travail principal comme le télétravail ou encore le parrainage sur des sites internet lucratifs (citer quelques exemples célèbres ici).

Vous devez garder à l’esprit que le remboursement du crédit immobilier doit rester un projet raisonnable, qui ne mette pas en danger la stabilité financière du foyer.

N’oubliez pas qu’il est possible de faire appel à des professionnels pour vous aider dans vos démarches : courtiers immobiliers et organismes spécialisés comme les associations UFC-Que Choisir, par exemple, sont là pour vous fournir une aide précieuse en termes d’évaluation économique ainsi qu’en matière juridique.