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SCI pour de la location meublée : quel intérêt ?

Immobilier société civile a certainement des avantages pour la détention de biens immobiliers (éviter indivis, séparer les biens professionnels et personnels, faciliter la transmission des biens, etc.).

Cependant, la location d’un bien meublé par l’intermédiaire d’un SCI peut être risquée pour les partenaires, car l’entreprise peut devenir redevable de l’impôt sur les sociétés.

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Taxation à l’IR ou à l’IS pour votre SCI avec une location meublée ?

Le SCI est une société civile dotée de la personnalité juridique et d’un objet immobilier. Comme toute société civile, elle est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu . Ainsi, l’imposition n’est faite que sur les revenus fonciers générés par la société et déclarés par les associés dans la mesure de leurs parts.

Contrairement à la location non meublée, la location meublée habituelle est une activité commerciale. Toutefois, selon l’article 206, paragraphe 2, du Code général des impôts, les sociétés civiles exerçant une ou plusieurs opérations à caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 de laLe Code général des impôts doit être assujetti à l’impôt sur les sociétés.

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Ainsi, la pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même si incidemment, la rend commerciale par son objet. Cela entraîne une conséquence significative pour le SCI : la perte de transparence fiscale et, par conséquent, sa responsabilité au titre de l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble OPCI SILVER GENERATION éligible au programme LMNP de ses bénéfices.

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Contactez-nous Néanmoins, cette règle peut être contournée dans deux cas :

  1. Lorsque le montant en franchise d’impôt des revenus commerciaux de la SCI n’excède pas 10 % de son total en franchise d’impôt, le SCI reste redevable de l’impôt sur le revenu. En outre, une réduction occasionnelle de cette barre de 10 % peut être tolérée, à condition que les recettes fiscales moyennes de l’année en cours et des trois années précédentes ne dépassent pas 10 %.
  2. SCI reste également redevable de l’impôt sur le revenu lorsque le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé, ce qui implique que la location meublée doit être de courte durée et ne doit pas être renouvelée sur plusieurs années.

TVA et location meublée en SCI ?

La SCI dispose de règles particulières concernant sa responsabilité en matière de TVA, en fonction des caractéristiques du bien loué et de la qualité des locataires.

Ainsi, lorsque SCI loue des biens d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, SCI est exonérée de la TVA sans aucune option pour une éventuelle obligation de TVA.

D’ autre part, lorsque le SCI loue des biens mis à niveau pour un usage professionnel, il est automatiquement soumis à la TVA .

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Contactez-nous La règle selon laquelle SCI est assujettie à la TVA dans le cas d’une location meublée est donc différente selon que la location meublée est destinée à un usage résidentiel ou professionnel.

Est-ce que LMNP et SCI sont possibles ?

Étant donné que la location meublée d’un espace résidentiel est considérée comme une transaction commerciale, et si le propriétaire est une société civile, elle est alors obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés, à moins que l’une des exceptions mentionnées ci-dessus ne soit caractérisée.

Le statut LMNP n’est donc pas, en principe, compatible avec l’ICS puisque le premier est de nature commerciale et le second est de nature civile. D’autre part, si l’une des exceptions est respectée, il est possible de louer en location meublée non professionnelle puisque SCI reste assujettie à l’impôt sur le revenu, mais cette pratique demeure risquée.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un SCI pour la location meublée ?

Dans le cas d’une location meublée dans un SCI, ce dernier est presque toujours assujetti à l’impôt sur les sociétés, même s’il y a quelques exceptions.

Dans le cas où la SCI reste imposable sur l’impôt sur le revenu , l’avantage est la seule imposition du revenu tiré de la location meublée, c’est-à-dire l’imposition par les associés personnels de l’impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés par SCI proportionnellement à leur participation au SCI.

D’ autre part, lorsque SCI devient redevable de l’impôt sur les sociétés, des avantages et des inconvénients apparaissent.

Les principaux avantages sont l’amortissement du bien, la déductibilité de certaines dépenses, mais aussi l’imposition qui peut être avantageuse par rapport à l’impôt sur le revenu.

  • Amortissement fiscal de la propriété : SCI assujetti à l’impôt sur les sociétés a la possibilité de taxer amortir ses biens immobiliers, ce qui réduira son assiette fiscale sur les sociétés.
  • Déductibilité fiscale de certaines dépenses : lorsque le SCI est assujetti à l’impôt sur les sociétés, il est possible dedéduire l’impôt sur la rémunération du gestionnaire SCI, les frais d’inscription et les honoraires de notaire payés lors de l’acquisition d’un immeuble.
  • Fiscalité : selon la situation des associés, surtout si les associés sont fortement imposés sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés peut être inférieur à l’impôt sur le revenu, auquel cas il sera plus avantageux que l’impôt sur le revenu.

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Contactez-nous Les inconvénients de l’ICS en matière d’impôt sur les sociétés sont assez nombreux :

  • Le SCI, devenu commercial par l’objet, doit maintenant, avec l’effigie des sociétés commerciales, tenir des comptes commerciaux.
  • Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les sociétés et sont soumis à la double imposition : au niveau de la société (IS) et au niveau des partenaires personnels et naturels (dividendes).
  • Le SCI perd l’avantage avantageux du régime des gains en capitalpour les particuliers, en particulier le système de déductions pour les périodes de détention.

10 juin 2020
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