Un bail commercial signé il y a dix ans peut encore mentionner l’ICC comme indice d’indexation. Ce n’est pas automatiquement un problème – mais selon le mécanisme prévu dans la clause, cela peut produire des révisions de loyer biaisées, voire contestables devant un tribunal. L’indice ILC et l’ICC ne sont pas interchangeables : ils mesurent des réalités différentes, s’appliquent à des situations distinctes, et leurs effets sur le montant du loyer peuvent diverger significativement selon les années.
ILC et ICC : deux indices qui ne mesurent pas la même chose
L’ICC, indice du coût de la construction, reflète les variations des prix des matières premières et de la main-d’oeuvre dans le bâtiment. Sa volatilité est connue : il peut bondir ou chuter selon les cycles de construction, sans lien direct avec l’activité commerciale du locataire.
L’ILC, indice des loyers commerciaux, a été conçu précisément pour corriger cet écart. Depuis le quatrième trimestre 2021, sa formule repose sur 75 % d’inflation (indice des prix à la consommation hors loyers) et 25 % d’ICC. Le chiffre d’affaires du commerce de détail ne fait plus partie du calcul. Résultat : l’ILC colle davantage à la réalité économique des commerçants et artisans que l’ICC seul.
Un point souvent sous-estimé : l’ILC peut produire une baisse de loyer. L’indice a connu des variations annuelles négatives en 2025. Une clause d’indexation fondée sur l’ILC doit donc jouer dans les deux sens – ce que certains bailleurs oublient d’appliquer.
Quel indice s’applique à quel type de bail commercial ?
La règle de base est simple, mais les situations concrètes le sont moins. Voici les cas les plus fréquents :
- Bail commercial d’activité commerciale ou artisanale : l’ILC est l’indice de référence légal pour l’indexation. Il s’applique aux commerces de détail, restaurants, artisans.
- Bail commercial d’activité tertiaire (bureaux, cabinets libéraux, logistique) : l’ILAT, indice des loyers des activités tertiaires, est prévu à la place de l’ILC.
- Baux antérieurs à la réforme ou clauses spécifiques : l’ICC peut encore figurer dans la clause d’indexation contractuelle, ce qui ne le rend pas illégal mais impose d’examiner précisément le mécanisme retenu.
L’ICC est écarté pour certaines révisions légales du bail commercial, notamment la révision triennale. Mais une clause d’échelle mobile peut encore le prévoir contractuellement. Il faut donc lire la clause, pas seulement identifier l’indice mentionné.
Le trimestre de référence : le détail qui peut invalider une clause
Choisir le bon indice ne suffit pas. Le trimestre de référence utilisé pour comparer deux valeurs d’indice est une source fréquente de litiges.
La Cour d’appel de Paris a jugé, le 10 juillet 2025, qu’une clause laissant le choix du trimestre dépendre de l’aléa de publication de l’indice par l’INSEE pouvait être réputée non écrite. La jurisprudence exige aussi de respecter l’intervalle de temps séparant deux révisions pour éviter toute distorsion temporelle.
En pratique : si votre bail prévoit une révision annuelle et que vous comparez le troisième trimestre d’une année avec le deuxième trimestre de l’année précédente, l’intervalle n’est pas d’un an exact. Cette distorsion peut surestimer ou sous-estimer la hausse réelle selon la direction de l’indice.
Clauses ICC anciennes : quand le mécanisme devient problématique
C’est le cas d’usage que les concurrents n’abordent pas directement. Un bail signé avant 2014 – date d’introduction de l’ILC par la loi Pinel – peut contenir une clause qui combine l’ICC avec un mécanisme ne prévoyant aucune baisse. Autrement dit : si l’ICC baisse, le loyer reste figé au niveau précédent ; s’il monte, le loyer suit.
Ce type de clause à effet cliquet asymétrique est problématique pour le locataire. Elle n’est pas automatiquement illégale, mais elle peut être contestée si elle crée un déséquilibre manifeste ou si elle ne respecte pas les exigences de réciprocité imposées par certaines décisions de justice.
Vérifier trois points dans une clause ICC ancienne :
- La clause prévoit-elle explicitement que la révision peut aller à la baisse, ou se contente-t-elle de mentionner une variation ?
- Le trimestre de référence est-il fixé avec précision, ou dépend-il de la disponibilité des publications INSEE ?
- Le bail a-t-il été renouvelé depuis l’introduction de l’ILC sans mise à jour de la clause d’indexation ?
Si le bail a été renouvelé après 2014 pour une activité commerciale ou artisanale, et que la clause mentionne encore uniquement l’ICC pour l’indexation contractuelle, il peut exister un décalage avec le cadre légal applicable. Cela ne rend pas toutes les révisions passées nulles, mais ça fragilise les suivantes.
Le plafonnement ILC de 2022-2024 : les hausses écrêtées sont définitivement perdues pour le bailleur
Entre 2022 et le premier trimestre 2024, un dispositif légal a temporairement plafonné les hausses de loyer calculées sur l’ILC pour protéger les PME dans un contexte inflationniste. Ce plafonnement n’est plus en vigueur aujourd’hui.
Mais une conséquence reste méconnue : la fraction de hausse non appliquée pendant la période protégée ne peut pas être rattrapée. Un bailleur qui aurait espéré récupérer l’écart lors d’une indexation ultérieure ne le peut pas. La hausse écrêtée est définitivement perdue, et la base de calcul repart du montant effectivement appliqué, pas du montant théorique sans plafond.
Pour un locataire qui négocie un renouvellement aujourd’hui, c’est un point à vérifier dans l’historique des révisions : si les années 2022-2024 ont été correctement appliquées avec plafond, la base de loyer actuelle peut être inférieure à ce qu’un bailleur peu scrupuleux tenterait de recalculer a posteriori.
Indexation ILC, révision triennale et renouvellement : trois mécanismes à ne pas confondre
L’erreur la plus courante en pratique est de confondre ces trois mécanismes, qui obéissent à des règles distinctes et ne mobilisent pas les mêmes indices.
L’indexation contractuelle (clause d’échelle mobile) s’applique automatiquement à chaque échéance prévue dans le bail, selon l’indice et le trimestre mentionnés dans la clause. C’est ici que l’ILC ou l’ICC intervient directement.
La révision triennale est un droit légal, exercé tous les trois ans, qui vise à rapprocher le loyer de la valeur locative de marché. Elle est plafonnée par l’ILC ou l’ILAT selon l’activité, et l’ICC en est exclu pour ce mécanisme spécifique.
Le renouvellement du bail est une négociation distincte, à l’expiration du terme, qui peut déboucher sur un loyer déplafonné si certaines conditions sont réunies (modification notable des facteurs locaux de commercialité, par exemple).
Quand une clause ancienne mentionne l’ICC dans un contexte de révision triennale, elle est en principe inapplicable pour ce mécanisme – même si elle reste valable pour l’indexation contractuelle. Cette distinction est rarement expliquée clairement dans les baux rédigés avant 2014, et elle génère des contentieux lors des renouvellements.
