Le régime fiscal de la location meublée permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, contre seulement 30 % pour la location vide. Depuis 2024, la réduction spécifique de 71 % pour les meublés de tourisme classés est désormais réservée aux établissements détenant un classement officiel et situés hors zones tendues. L’alignement progressif des règles fiscales pour limiter l’attractivité des meublés touristiques fait l’objet de débats au Parlement, avec des ajustements attendus à l’horizon 2026.
La distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle (LMP/LMNP) continue de peser sur la fiscalité des investisseurs, avec des seuils stricts et des obligations déclaratives renforcées.
Plan de l'article
- Location meublée : un cadre réglementaire en pleine évolution
- Quels sont les abattements fiscaux applicables et comment fonctionnent-ils ?
- Location meublée ou non meublée : avantages, limites et arbitrages fiscaux
- 2026 en ligne de mire : anticiper les prochaines réformes et sécuriser son investissement
Location meublée : un cadre réglementaire en pleine évolution
La location meublée a longtemps constitué un terrain de jeu favorable pour les investisseurs, avec à la clé des avantages fiscaux non négligeables. Pourtant, depuis la loi Le Meur de 2024, l’écart se resserre nettement. Dès 2025, le taux d’abattement pour les meublés de tourisme s’ajuste :
- 50 % pour les logements classés,
- 30 % pour les non classés.
Cette refonte vise clairement les locations de type Airbnb et équivalentes, souvent pointées du doigt pour leur rôle dans la tension du marché locatif urbain. Pour les propriétaires, il devient impératif de vérifier le classement de leur bien et d’envisager des ajustements rapides dans leur stratégie locative.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) demeure accessible aux particuliers dont les revenus locatifs restent en-dessous de 23 000 € annuels ou inférieurs à la moitié de leurs ressources globales. Ce statut ouvre la porte au régime micro-BIC, qui facilite la déclaration grâce à un abattement automatique, même si les seuils et modalités évoluent progressivement. Au-delà de ces plafonds, la bascule est automatique vers le régime réel : il faudra alors tenir une comptabilité précise et structurée.
Dans ce contexte changeant, deux points majeurs se détachent :
- Le projet de loi de finances 2025 prévoit d’intégrer à nouveau les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
- Dès 2025, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose pour tous les meublés de tourisme.
La fiscalité des locations meublées en France évolue sans cesse. Les investisseurs avertis gardent un œil sur chaque nouvelle mesure fiscale, car un simple ajustement peut bouleverser l’équilibre d’un projet. Il devient donc nécessaire d’anticiper les contraintes, qu’il s’agisse de TVA, de CFE, ou des exigences de classement et de performance énergétique.
Quels sont les abattements fiscaux applicables et comment fonctionnent-ils ?
Pour la majorité des bailleurs en location meublée, le régime micro-BIC reste le mode d’imposition privilégié. Ce régime offre un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs annuels, sans avoir à justifier le détail des charges. En pratique, seuls 50 % des recettes issues d’une location meublée longue durée sont soumises à l’impôt. Les meublés de tourisme classés conservent également cet abattement de 50 % (contre 71 % auparavant), tandis que les meublés non classés voient la réduction chuter à 30 %. Ces taux s’appliquent jusqu’à un plafond de recettes fixé à 77 700 € par an : au-delà, le régime réel devient la règle.
Dans la pratique, l’administration calcule automatiquement la base imposable après abattement, puis ajoute ce montant à vos autres revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour déclarer ces revenus, utilisez le formulaire 2042 C-Pro. Les propriétaires soumis au régime réel ou dépassant les seuils peuvent déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, honoraires d’expert-comptable, travaux, amortissement du bien et du mobilier. Cette option implique une gestion comptable détaillée, à reporter sur le formulaire 2031-SD.
Changer de micro-BIC vers le réel peut s’avérer gagnant lorsque le montant total des charges dépasse l’abattement forfaitaire. Pour bien choisir, il faut passer au crible la structure de ses dépenses et arbitrer entre simplification administrative et réelle optimisation fiscale. Les nouveaux taux d’abattement introduits par la loi Le Meur modifient fondamentalement la donne, surtout pour les locations de courte durée ou saisonnières.
Location meublée ou non meublée : avantages, limites et arbitrages fiscaux
Opter pour la location meublée ou vide n’est pas un choix anodin : c’est une question de rentabilité, mais aussi d’approche fiscale. La première présente des loyers plus élevés et une rotation locative plus soutenue, mais aussi un traitement fiscal particulier : les recettes sont imposées dans la catégorie des BIC, permettant l’accès au micro-BIC ou au régime réel.
La location vide, elle, attire encore de nombreux investisseurs pour la stabilité des locataires et la possibilité de créer un déficit foncier déductible du revenu global (jusqu’à 10 700 € par an). Un levier appréciable pour ceux qui entreprennent d’importants travaux. Toutefois, la fiscalité des revenus fonciers s’avère plus rigide et ne permet pas d’amortir le bien, ce qui freine les possibilités d’optimisation.
Pour résumer les points forts et faibles de chaque formule :
- Location meublée : abattement forfaitaire (micro-BIC), possibilité d’amortir bien et mobilier (régime réel), gestion plus active, rotation des locataires plus fréquente.
- Location vide : déficit foncier possible, gestion plus passive, encadrement des loyers renforcé, fiscalité moins flexible.
Le choix dépend de la nature des dépenses, du niveau de charges et du mode de gestion souhaité. Les propriétaires avec beaucoup de charges réelles penchent souvent pour le régime réel en meublé, tandis que ceux qui privilégient la simplicité et des charges limitées préfèrent le micro-BIC. Faire appel à un expert-comptable reste pertinent, surtout sous le statut LMNP, pour sécuriser tous les aspects fiscaux.
2026 en ligne de mire : anticiper les prochaines réformes et sécuriser son investissement
Le secteur de la location meublée se prépare à de nouveaux bouleversements. Avec la loi Le Meur adoptée en 2024, la donne change : en 2025, les taux d’abattement pour les meublés de tourisme sont revus à la baisse. Un bien classé ne bénéficiera plus que d’un abattement de 50 %, alors qu’il était de 71 % auparavant. Pour les non classés, la réduction tombe à 30 %. Les marges fiscales se resserrent.
Autre point d’attention : le projet de loi de finances 2025 prévoit que les amortissements seront réintégrés dans la base de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Pour les investisseurs au régime réel, l’impact sur la stratégie patrimoniale sera immédiat : mieux vaut anticiper dès maintenant.
S’ajoute à cela une contrainte énergétique : le diagnostic de performance énergétique (DPE) est rendu obligatoire pour les meublés de tourisme à partir de 2025. Adapter la performance énergétique de son bien devient alors un passage obligé, sous peine de voir la rentabilité diminuer à cause de travaux imposés.
Dans ce contexte, la vigilance s’impose. Les investisseurs aguerris révisent leurs choix : micro-BIC ou réel ? Appui d’un expert-comptable ? Anticipation de la fiscalité en cas de revente ? La sécurité de l’investissement immobilier en location meublée passe désormais par une attention constante aux réformes, sous peine de voir l’équilibre d’un projet basculer du jour au lendemain.
