L’apport du crédit immobilier : pourquoi est-il aussi important aux yeux des banques ?

Si vous avez prévu de demander un prêt immobilier à votre banque, vous avez certainement entendu parler de l’importance de l’apport. Souvent égal à au moins 10 % du montant du crédit, l’apport a de multiples usages. Dans cet article, découvrez exactement à quoi sert l’apport et pourquoi il constitue un élément clé du prêt immobilier.

L’apport est une part que vous allez vous-même financer pour compléter votre prêt immobilier

Quand vous allez demander un crédit à votre banque, celle-ci va généralement vous demander quel apport vous souhaitez fournir. Habituellement égal ou supérieur à 10 % de la valeur du bien immobilier, l’apport du crédit est tout simplement une part supplémentaire que vous allez vous-même financer afin de rassurer les banques, mais pas seulement.

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L’apport permet de payer les frais supplémentaires d’un achat immobilier

En principe, un prêt immobilier concerne un montant égal à 100 % de la valeur du bien à acheter. Seulement voilà : un achat immobilier et un emprunt impliquent des frais immédiats. L’apport du crédit permet justement de financer ces coûts annexes qui sont, au grand maximum, égaux à 10 % de la valeur du bien.

Si la banque finance vos frais d’achat, elle devra prendre des risques

Si toutefois vous ne payez pas vos frais de dossiers et vos frais de garanties, la banque devra le faire à votre place en vous accordant un crédit à 110 %. Mais cela peut poser un problème. En effet, si vous n’êtes plus en mesure de payer vos mensualités, la banque devra alors procéder à la revente de votre bien immobilier pour se rembourser le montant du crédit.

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Cependant, si la banque a elle-même financé tous vos frais relatifs à l’achat, il est probable qu’elle ne récupère pas la totalité de son investissement. Elle aura donc été perdante et devra engager de longues démarches pour recouvrer ses dettes.

L’apport est également une preuve que vous gérez vos comptes de manière prudente

En dehors de son aspect pratique, fournir un apport pour votre crédit immobilier prouvera aux conseillers bancaires que vous savez gérer votre argent, puisque vous aurez été mesure de vous constituer une épargne solide. Il s’agira donc, au-delà d’un gage de sécurité, d’une preuve de votre sérieux et de votre capacité à rembourser votre prêt.

À l’inverse, si vous ne pouvez ou ne voulez pas fournir l’apport, la banque pourrait croire que vous avez une gestion financière trop fragile. Le conseiller risquerait de se montrer d’autant plus inquiet si vous aviez été régulièrement à découvert au cours des dernières années. Dans ce cas, la banque serait peu encline à vous accorder un crédit immobilier.

Pour emprunter sans apport, il faut pouvoir présenter un dossier impeccable

Vous l’aurez compris : l’apport constitue une véritable sécurité que les banques apprécient tout particulièrement. Aussi, il peut être difficile de convaincre les établissements bancaires si ceux-ci sont les seuls à prendre les risques. Cependant, sous certaines conditions, il est tout à fait possible d’emprunter sans apport.

Pour ce faire, vous devrez vous constituer un dossier convaincant et pertinent, présentant le plus de documents possibles afin de prouver votre bonne gestion financière.

L’aide d’un professionnel peut également s’avérer utile pour décrocher un crédit sans apport. Il existe de nombreux courtiers qui sauront vous monter un dossier pertinent et négocier efficacement à votre place. Que vous recherchiez un courtier immobilier à Saint-Leu sur l’île de la Réunion ou à Blois en région Centre-Val de Loire, vous trouverez ce qu’il vous faut.

L’impact de l’apport sur le taux d’intérêt de votre crédit immobilier

Au-delà de la sécurité que procure l’apport, celui-ci peut aussi avoir un impact significatif sur le taux d’intérêt proposé par les banques. Effectivement, plus vous disposez d’un apport important, plus vous êtes en mesure de négocier un taux avantageux.

Lorsque vous empruntez sans apport ou avec un apport modeste, le risque pour la banque est élevé. Elle se prémunit alors contre ce risque en appliquant des taux d’intérêt plus élevés afin de compenser cette absence de garanties financières solides.

En revanche, lorsque vous disposez d’un apport conséquent, cela rassure la banque qui prend moins de risques et accepte donc de proposer des conditions plus avantageuses. C’est pourquoi il faut comparer différentes offres auprès des différents établissements bancaires afin de trouver celle qui correspondra le mieux à votre profil financier et à vos besoins spécifiques.

Comment constituer son apport et quelles sont les sources de financement possibles

La première solution consiste à épargner. En mettant régulièrement de côté une partie de votre revenu, vous pouvez ainsi constituer un capital qui sera utilisé comme apport lors de l’achat immobilier. Cette méthode peut sembler longue, mais elle a l’avantage d’être sûre et peu risquée.

Il existe des aides financières pour les primo-accédants telles que le prêt à taux zéro ou encore la garantie ‘Visale’ mise en place par Action Logement. Ces dispositifs peuvent fournir une aide précieuse pour compléter un apport modeste.

Le regroupement familial est aussi une source potentielle d’apport si vos proches acceptent de vous aider financièrement.

Certains emprunteurs optent pour des solutions plus risquées telles que la revente d’actifs tels qu’une voiture ou encore la souscription à un crédit revolving. Toutefois, ces options sont déconseillées car elles augmentent significativement le niveau d’endettement et créent ainsi davantage de risques sur le plan financier.

Les avantages fiscaux liés à l’apport dans un crédit immobilier

En plus d’être un élément clé pour l’obtention d’un crédit immobilier, l’apport personnel peut aussi vous offrir des avantages fiscaux.

Vous devez souligner que les intérêts d’emprunts sont déductibles des impôts sur le revenu. Cette déduction s’applique uniquement aux intérêts liés à la partie du prêt qui n’a pas été financée par l’apport personnel. En apportant une somme importante au moment de l’achat immobilier, vous réduisez la part du prêt non couverte par votre apport et diminuez donc votre charge fiscale.

Si le bien acquis est destiné à être loué dans le cadre de la location meublée, il est possible de bénéficier du régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet notamment une déduction des amortissements immobiliers ainsi qu’une exonération partielle ou totale des loyers perçus selon certaines conditions.

Certains investisseurs peuvent aussi recourir au dispositif Pinel qui leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% sur une période allant jusqu’à 12 ans en échange de la mise en location pendant six ans minimum.

Comment négocier avec sa banque pour obtenir un meilleur taux en fonction de son apport

Votre apport personnel peut aussi vous permettre de négocier un meilleur taux d’intérêt avec votre banque. En effet, une somme importante apportée au moment de l’achat immobilier montre à la banque que vous avez une capacité d’épargne solide, ce qui est souvent considéré comme un gage de stabilité financière.

Les banques sont en concurrence les unes avec les autres pour capturer des clients potentiels et proposent aux emprunteurs des offres toutes plus alléchantes les unes que les autres. Cependant, il faut savoir que le temps qu’une demande soit acceptée ou non par une banque dépendra aussi du dossier financier et professionnel présenté par le client.

Pour obtenir le meilleur taux, vous pouvez donc présenter votre apport comme une garantie supplémentaire pour la banque. Vous devriez ainsi pouvoir bénéficier d’un taux d’intérêt réduit en échange de cet effort fourni lors du prêt immobilier.

Il ne faudrait pas oublier toutefois qu’un bon profil emprunteur reste essentiel pour convaincre sa banque : situation professionnelle stable, absence de dettes importantes… Vous devez vous montrer transparent avec votre banque. Proposez-lui vos arguments en faveur du crédit immobilier et mettez-les bien en avant dans votre dossier afin que la proposition leur paraisse intéressante et rassurante.