Achat/Vente

Application : simuler la luminosité d’un bien avant de l’acheter

entre les 2 revenus fonciers (avec peu de frais à déduire), les gros travaux communs à l’immeuble et les gros travaux de rénovation pour les 3 lots restants…je suis un peu perdue dans mes calculs . Nous avons entre guillemets bidouillé le financement en occultant le locatif et réduit la voilure en ne prévoyant plus que 80 000 euros de travaux (dont une partie auto-financés), et c’est enfin et difficilement passé dans un autre établissement. Lorsque l’investisseur a réalisé plusieurs opérations de ce type, sa crédibilité est installée et les accords sont plus faciles à obtenir quand la part de travaux est élevée, mais avant ça c’est un peu plus compliqué. Après avoir visité et comparé de nombreux biens, si seulement 1 ou 2 sortent du lots d’après tous les critères de sélection d’un investisseur, que la rentabilité nette soit de 8,2% ou 8,4% ou 8,6% ou 8,8% ne remettra pas en cause la décision d’achat de l’un d’entre eux. Une fois l’idée générale établie, la focalisation est faite sur l’immobilier uniquement et dans ce cas le mode de calcul de la rentabilité locative permet effectivement de comparer les différents biens immobilier entre eux. Pour moi, je prefere investir sur du long terme en degageant de ma poche  » 51000 EUR sur 180 mois » = a peu pres 300 EUr par mois plutot que de les laisser sur un compte en banque a « dormir » pendant 18 mois.

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Par contre ce calcul permet de comparer deux biens entre eux et de faire un choix, et j’avoue que les 9 mois de loyer comme rendement net est assez juste, quoique un peu sévère mais c’est sans importance puisque cela permet de comparer deux opportunités entre elles.

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Aujourd’hui, avec la big data qui fait son entrée dans l’univers de l’immobilier, mais aussi dans plusieurs autres secteurs, il est possible de récolter, de combiner et d’analyser les data reçues des particuliers et des organismes professionnels pour créer une sorte statistique fiable.

    Alors aujourd’hui, mes moyens me permettent de prendre du temps pour répondre aux questions des Fans d’immobilier et de diffuser un maximum d’information gratuitement pour aider les personnes, qui étaient comme moi au départ, à atteindre leurs objectifs. En revanche, si dans ces 9 600 € par an il y a par exemple 5 000 € de salaire et 4 600 € de revenus fonciers (locatifs), il y aura les prélèvements sociaux (15,50% en 2015) à payer sur 4 600 €.

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    Une parenthèse : je pensais aussi à la gestion syndic des propriétaires, des assemblées… J’ai vu ma propriétaire, par exemple, très régulièrement sollicitée par les problèmes de copropriété : de manière régulière… Peut-être n’avait-elle pas de chance avec l immeuble….
    C’est pourquoi en se basant uniquement sur une annonce, il est rare de trouver des biens rentables, d’ailleurs si la rentabilité est bonne tout de suite dans l’annonce en général le bien à un défaut. Pour atteindre des rentabilités de ce genre (10 %), je pense qu’il faut s’éloigner un peu des villes ou le prix au m2 baissera considérablement mais le loyer quant à lui sera quasi identique que les loyers de la ville . Car quand je lis par exemple 50 euros de charges mensuelles, cela me parait extrêmement peu…
    – dans les méthodes de calculs de rentabilité : Comment intégrer aux differentes méthodes de calcul de rentabilité et ou rendement les éventuelles impsitions sur plus values réalisées (sur le locatif considéré comme des résidences secondaires) lors de la revente de ces biens . Je me demandais si de profiter de la baisse actuelle des taux ne serait pas une solution pour diminuer l’écart entre loyer et mensualité du prêt (en renégociant maintenant je pourrais diminuer de + 1% mon prêt le + long) .

    Après ces calculs, au vu de la plus-value potentielle et de la rentabilité actuelle, (si évidement votre objectif est de développer un parc immobilier), la revente vous semblera probablement plus judicieuse, vous avez déjà acquis de l’expérience avec cette opération, vous ferez obligatoirement mieux la fois suivante et ainsi de suite.

    Ou sinon, 12% de rendement du bien à l’achat (qui est une affaire qui ne court pas du tout les rues non plus) pourrait suffire pour concurrencer une assurance vie dans le cas 1 (cas qui concerne très peu de monde…). Effectivement, même quand vous avez de l’épargne il est préférable de faire un emprunt bancaire pour réaliser vos investissements locatifs (même si les taux d’intérêt étaient plus hauts).

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    Ces seuls 22 500 euros transforment ses 23 220 euros de revenus salariés nets, en 18 900 euros … puisqu’il bascule dans la tranche supérieure (perte supplémentaire de 4320 euros sur ses seuls salaires). Bonjour, je suis nouveau sur votre blog, et cela fait quelques mois que je regarde les annonces… votre blog… et surtout de prendre en compte tout les éléments pour pouvoir gagner de l’argent grâce à l’immobilier.
    En revanche, vous ne pouvez pas connaître avec précision la totalité des frais et charges que le bien va générer, de plus chaque année elles seront différentes, à la hausse comme à la baisse. je lis cet article en constatant que les premiers commentaires datent de 2014 donc autant pour l’article et j’ai du mal à imaginer des taux de rentabilité supérieurs à 5% aujourd’hui… Je suis en train d’étudier un projet sur une ville comme Tours, et je ne vois aucun scenario possible pour dégager une rentabilité supérieure à 5%… Il y a tout de meme un element probant dans un investissement locatif c’est qu’il faut que le bien soit loué, alors sur cette ville que j’étudie plus en detail pour me faire les dents sur l’investissement locatif, on trouve des appartements peu chers dans des nouveaux quartiers qui ont pléthores d’offres de location, ils sont peu chers, rapporte un peu mais ça tourne énormément, et les quartiers plus huppés qui coutent cher à l’achat mais sont plus agréables, et presentment une surprime à la location; Difficile combinaison, mais les rentabilités que vous envisagez me semblent relever de l’exceptionnel… J’envisage un projet qui selon votre methode présente une rentabilité à 4% mais qui s’autofinance presque : l’emplacement est recherché et je suis certain de le louer, n’est pas un critère primordial . mais ça n’est pas forcément plus porteur d’opportunités j’ai l’impression), j’arrive à 40% de charge, donc très loin du calcul affiché ci-dessus (25% de charge), qui doit plutôt s’appliquer je suppose à des zones avec un prix du foncier plus élevé.
    Le calcul du rendement net est très simple car il consiste en 3 opérations:
    – calcul du revenu net :
    loyers annuels – (charges de copro + taxe foncière + assurance PNO)
    – calcul du coût de l’opération :
    prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux
    – rendement net :
    diviser le revenu net annuel par le coût de l’opération
    Ceci à la portée de tout le monde et cela donne le vrai chiffre; au lieu d’une approximation qui peut s’avérer totalement erronée , car il n’y a pas de « montant moyen des charges en France »; la variation va de 1 à 10 . 48 770 biens à vendre, 10 217 biens à louer et 1250 agences immobilières .

    la mise en relation avec une agence Orpi ; être recontacté par une agence Orpi et vous proposez des biens similaires à vos recherches; la réalisation d’opérations de prospection ; de sollicitation et de communication ; la transmission de vos données à des fins commerciales à nos partenaires, si vous l’acceptez, pour vous proposer des biens et services adaptés à vos besoins ; le suivi et le traitement de vos candidatures ; l’estimation en ligne de votre bien.

    je crois avoir compris la stratégie d’investissement (toujours se projeter à long terme pour du locatif pur)
    la stratégie serait donc de profiter de la grande mode du moment, le déficit foncier, et donc d’acheter de l’ancien avec travaux, ce qui implique d’avoir une trésorerie solide pour palier aux mensualités du crédit en attendant que les travaux se terminent et pouvoir enfin mettre en location…
    quel est donc l’intérêt de vendre un immeuble sans travaux.

    Malgré mon insistance sur les travaux à faire et la non conformité de certains points en matière électrique ( au vu du diagnostic électricité ) le vendeur ne me lâchait le studio qu’à 58000 euros et j’ai donc refusé : ( Conseil N° 19 ).

    Peut être aussi que même si j’ai les fonds, il vaut mieux faire un prêt au vu des taux encore plus bas que l’épargne générée par les comptes sur lesquels j’ai cet argent (PEL 2.

    Bonsoir
    Je ne sais pas trop ce que vaut la formule de calcul proposée sur ce blog, ce qui est certain c’est que je mets l’auteur du blog au défi de trouver dans ma région (le nord est) le moindre bien qui promettrait plus que 3. pour un jeune couple
    elle vient de perdre son emploi, lui plombier chauffagiste
    pour acheter une propriété et faire de la location services a des personnes agées, nombre de locataires 3 ou 4,les tarifs locaux sont de 800 à 900e de loyer (taxes, poubelles, eau, chauffage, climatisation, edf telephone tv) puis il y a les services environ 850€ (entretien, repas, sorties, animations)
    emprunter 200 000 pour acheter un immeuble avec appart privé au dessus, locations au rdc
    est ce realisable sans apport. En effet, le banquier demande un apport pour cette opération qui sera en l’occurrence de 60 000€ environ (vente de ma maison actuelle que j’ai estimée très prudemment moins remboursement du solde du crédit).

    Ces informations sont conservées pendant la durée qui est nécessaire à la réalisation des finalités susvisées, sous réserve des obligations de conservation de certaines données en application des dispositions légales.

    Ce basculement de tranche qui correspondrait à un salarié moyen avec des investissements conséquent dans le but de ne pas gagner 200 euros par mois, mais de changer de niveau de vie, se résume alors à 7560 euros de plus pour un travail de gestion conséquent et gros investissement en perspective. Imaginons que le bien soit détenu 10 ans avant sa revente:
    Si par exemple dans votre calcul vous trouvez un montant de charges de 15 000 € sur 10 ans, il suffit d’ajouter à ces 15 000 € de charges l’impôt sur la plus-value pour faire le calcul.
    Le capital financier augmente avec les années oui, le chiffre est plus élevé oui, mais la valeur des fonds reste quasiment identique, à cause de l’inflation, la baguette de pain est plus chère chaque année. la stratégie serait donc de profiter de la grande mode du moment, le déficit foncier, et donc d’acheter de l’ancien avec travaux, ce qui implique d’avoir une trésorerie solide pour palier aux mensualités du crédit en attendant que les travaux se terminent et pouvoir enfin mettre en location…
    quel est donc l’intérêt de vendre un immeuble sans travaux.
    Comme je l’ai précisé à Christophe dans ma réponse précédente, l’assurance vie permet simplement de protéger ses finances de l’inflation mais ne permet pas de gagner de l’argent. Vous avez raison de vous poser cette question et d’avoir fait le calcul de la rentabilité pour avoir une idée, car en fait l’achat d’une résidence principale ne se fait pas sur les mêmes critères qu’un investissement locatif. Je viens vers vous car je suis en panique, j’ai choisi un bien immobilier que j’ai négocier à 44 500 sans frais de notaire, il s’agit d’un studio juste à coté de facultés, je veux faire de l’investissement locatif .

    entre les 2 revenus fonciers (avec peu de frais à déduire), les gros travaux communs à l’immeuble et les gros travaux de rénovation pour les 3 lots restants…je suis un peu perdue dans mes calculs de rentabilité 🙂 Les frais d’acquisition doivent-ils être divisés au millième de chaque lot. 1) Rentabilité nette avant impôt sur le revenu :
    La rentabilité nette avant IR ne tient pas compte d’un éventuel crédit car il est question de la rentabilité réelle du bien, avec uniquement les paramètres du bien en lui même, c’est à dire :
    – Prix de revient du bien (Achat + frais divers : agence, notaire, travaux…)
    – Les charges du bien. Franchement, l’investissement immobilier me semble alors fonctionner, ou tout du moins me semble supérieur aux assurances vie, uniquement pour ceux qui ont eu la chance de se retrouver devant de réelles affaires exceptionnelles en terme de rentabilité. Seulement, les biens rentables ne sont pas forcément détectables sur une annonce, pour une raison très simple, les vendeurs essaient de vendre le plus cher possible, ils ne donnent pas leur prix plancher. Si je dois visiter un bien dont le loyer hors charge est de 350, je sais que je dois faire une offre maximale à 40000 € (plus les frais de notaires et aménagement de 5000 envi) pour avoir une rentabilité de 7 %. Bonjour,
    Je suis fausse débutante… En effet, j’ai acheté un petit appartement il y a 6 ans, « pour la retraite »… Mais au final le montant du loyer ne couvre pas toutes les charges et j’en suis de ma poche tous les ans. En faisant plusieurs calcul sur différent appartement et différent prix je tombe presque tout le temps sur un cash flow négatif alors qu’en faisant vos calcul je tombe sur un avis favorable car je suis dans la fourchette rendement Larcher. La rentabilité est une donnée extrêmement importante, mais il faut considérer le long terme, et je dis ça surtout pour les novices, une rentabilité de 10 % avec une toiture (par exemple) à changer dans les 2 ans qui viennent perd beaucoup de son attrait.

    Ma cible : Un studio, proche du centre ville, petite copropriété avec faibles charges dans une ancienne maison par exemple, 42K maximum selon localisation et prestations, rafraichissement à prévoir si possible qui est selon moi un accès simple à la plus value… .

    Bonjour,
    A qui je peux m’adresser pour faire un calcul, à savoir j’ai 90 k€ euros à placer
    est ce rentable de faire du locatif étudiant (9 mois à 400€/mois ) – estivants l’été (450€/la semaine) (j’habite la rochelle) pour un appart de 25m² en empruntant ou non .

    En terme de rentrées d’argent, on peut espérer 400 * 12 = 4 800€, si on enlève les 25% de charges, on tombe à 3 600€, si on soustrait à cela l’impôt sur le revenu (hypothèse tranche 30%), on arrive à peu près à 2 520€ net d’impôts
    En sortie, on a 4 900€ de prêt bancaire.

    – Et pour la suite, comment imaginer un nouvel investissement, même s’il ne pose pas de problème ni en cash-flow, ni en endettement (puisque si vous avez un nombre important d’unités locatives et un rendement brut correct, la règle des 70% des loyers appliquée par les banquiers est plus que prudente), ni en adéquation produit/marché .

    Pour faciliter ce calcul, la Méthode Larcher tient compte du pourcentage moyen des charges en France afin d’obtenir un calcul réaliste, rapide et suffisamment précis pour prendre une décision d’achat.

    Dans ce cas, on ne parle plus de rentabilité du bien uniquement, mais de rentabilité nette après impôt sur le revenu, car les autres éléments du patrimoine ont une influence sur le résultat final en positif ou en négatif. Autre cas de figure, un bien acheté il y a 18 ans a forcément une très bonne rentabilité mais dites vous, il faut tenir compte du prix de vente actuel (si on désire vendre), alors oui justement, pour sa valeur actuelle et si je rachète un autre bien, avant d’avoir la même rentabilité, j’ai bien peur de chercher longtemps.

    En remontant les calculs à partir du loyer possible de 340E + 66 de charges, de la taxe foncière de 300E et des charges annuelles de 1244E et pour avoir 6% de renta nette j’arrive à un prix FAI de 56055E.
    investissez sur un autre bien et utilisez ce levier de 478€ pour négocier avec votre banque un prêt sur un bien qui s’auto financera sans utiliser cette rente, qui sera une trésorerie non négligeable aux yeux de votre banque, en cas de coup dur.

    Bonjour,
    je suis épatée par votre ligne de conduite vers la rentabilité
    j’ai les mêmes objectifs mais il me manque de l’audace
    j’ai réalisé un achat locatif en juin 2018 et le résultat est pour moi satisfaisant – j’ai acheté un local commercial et je me retrouve avec une rentabilité nette correcte à 6,7 % (grâce à un investissement sans emprunt ) ce qui se rapproche de vos calculs
    je suis issu d’un milieu modeste et je trime pour arriver à un revenu moyen – je voudrais savoir si un achat à 2 ou à plusieurs serait intéressant dans le même objectif – je dispose de quelques économies de l’ordre de 10 000e – qu’en pensez-vous .
    En fait ce qui me perturbe dans le contexte actuel c’est qu’en faisant un rapide calcul du coût d’achat et du prix de location au m2 dans ma ville, même en empruntant sur une longue durée la mensualité de l’emprunt reste nettement supérieure au revenu. En remontant les calculs à partir du loyer possible de 340E + 66 de charges, de la taxe foncière de 300E et des charges annuelles de 1244E et pour avoir 6% de renta nette j’arrive à un prix FAI de 56055E.

    Un assurance vie, sans effort à fournir (si l’on est anxieux sur le devenir de l’euro, on peut placer légalement son argent en Suisse), après quelques années d’attente, conduit à payer moins de taxes sur le gain financier : cela est donc infiniment préférable. La différence proportionnelle du prix vient de la loi de l’offre est de la demande, il y a moins d’acquéreurs potentiels pour un immeuble de 12 appartements que pour un immeuble de 4 appartements, l’immeuble de 12 appartements est donc plus difficile à vendre, donc son prix est proportionnellement plus bas, par conséquent n’hésite pas à négocier le prix.
    C’est un calcul à faire, il vous suffit d’évaluer le montant de vos charges réelles annuelles, si elles sont inférieures à 30% de vos revenus fonciers, le micro sera plus intéressant, si au contraire elles sont supérieures à 30%, il serait peut être judicieux de choisir le réel, mais ce calcul doit être fait sur 3 ans pour avoir la certitude d’être gagnant au final. il faudrait donc voir combien y a t-il de K à rembourser sur l’année pour encore aller plus loin dans le calcul de rentab et surtout de façon à ne pas se retrouver à ne plus avoir de bénéf net en ayant remboursé le K et les intérêts même s’ils sont déductibles 🙂.

    Bonjour,
    Étant très intéressé par l’immobilier locatif et louant des logements par le biais d’une association à but non lucratif à des jeunes travailleurs je souhaiterai avancer dans mes démarches pour acquérir personnellement un jour un (ou plusieurs) logement et les louer. Pour atteindre des rentabilités de ce genre (10 %), je pense qu’il faut s’éloigner un peu des villes ou le prix au m2 baissera considérablement mais le loyer quant à lui sera quasi identique que les loyers de la ville .

    Les appartements font partie des biens immobiliers ayant le plus de charges, c’est pourquoi afin d’éviter les mauvaises surprises concernant la rentabilité, le calcul de la METHODE LARCHER tient compte de 25% de charges, c’est à dire la moyenne nationale.
    Et encore en plus, en cas d’un nouvel investissement locatif d’un bien à rénover les travaux du nouveau bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers du premier bien immobilier.
    Comme il est fait mention de « loyer brute » dans les deux cas, avec charges locatives et sans charges locatives, j’ai un doute concernant l’ajout des charges locatives dans le calul de la ML.

    Bonjour,
    De mon côté, j’ai mis en place un outil de décision qui me permet rapidement (pas de calculs, juste une saisie rapide : prix de vente, frais de notaire d’agence, travaux à prévoir, loyers actuel ou futurs si ils doivent évoluer rapidement, taxe foncière).

    En régime réel, vous pouvez ôter les charges d’entretien, d’amélioration et de réparation, vous pouvez également ôter le montant des assurances, de la Taxe foncière et de vos intérêts d’emprunt.

    et, concernant l’affiliation au RSI…je crois comprendre que mon projet se révèle assez intéressant, car une part va en foncier (9000€), et une autre en BIC (14400 €, laissant donc de la marge avant d’arriver à 23 000 €. 7=11,4% avant IR (et dans ce cas on peut parler d’une échelle commune pour comparer les biens… mais avec des objectifs de rentabilité avant IR qui ne doivent pas se comparer d’une personne à l’autre). Plusieurs possibilités s’offrent à vous :
    – Le jour de votre mutation, vous pouvez revendre votre résidence principale, vous conservez la plus-value, vous empruntez pour investir dans un bien immobilier locatif ou vous achetez une nouvelle résidence principale. D’ailleurs, ma façon de calcul de la rentabilité effective de mon placement n’est pas complexe, c’est une simple formule excel … Mais ma véritable question concerne le coût des intérêts d’emprunt.

    Voir aussi ici : immob.biz. Si tu souhaites simplement placer ton argent dans une valeur sûre, tu peux utiliser cette somme comme apport pour investir dans l’immobilier, mais en gardant toujours un capital de sécurité sur ton compte. Toutefois c’est un marché très différent de la location nue, les erreurs sont beaucoup plus faciles à faire, il faut être vigilant sur les décisions prises et bien suivre tous les conseils de la Méthode Larcher, autrement la rentabilité peut chuter brutalement. Ma soeur avec qui je n’ai plus de relations souhaite vendre et je souhaite racheter éventuellement sa part soit 32500 euros en gardant le locataire avec éventuellement un petit prèt; les travaux ultérieurs à prévoir sont : changement de 8 fenètres à passer en double vitrage valeur environ 12000 euros à échelonner sur plusieurs années.

    24 octobre 2018
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